Projet de loi 16

À l'occasion des consultations particulières autour du projet de loi 16 (PL 16) qui ont eu lieu devant l’Assemblée nationale et auxquelles le RGCQ a participé via une délégation de spécialistes du domaine, nous avons déposé un mémoire contenant des  recommandations basées sur les expériences de nos membres, l’expertise de nos partenaires et nos travaux passés.

Résumé du mémoire

Ce mémoire présente nos observations et recommandations sur le projet de loi n°16 et une réforme du droit de la copropriété. Cinquante ans après l’apparition de la notion de copropriété divise dans le Code civil du Québec, ce projet de loi souligne cet anniversaire en mettant à jour l’encadrement de ce mode d’habitation.

Nous sommes très satisfaits des dispositions et des orientations du projet de loi. En particulier, la réforme du fonds de prévoyance, l’introduction d’un carnet d’entretien obligatoire et la transparence accrue dans les transactions sont des éléments majeurs pour résoudre les problèmes que vivent les copropriétés québécoises. Ils vont renforcer la confiance du public et des entreprises, en particulier les assureurs, envers ce mode d’habitation.

En nous appuyant sur les expériences de nos membres, l’expertise de nos partenaires et nos travaux passés, nous formulons des recommandations pour ajuster certaines des mesures proposées. Nos propositions sont équilibrées et visent à améliorer l’efficacité et l’accessibilité des dispositions du projet de loi.

Nous soulevons également plusieurs enjeux qui ne sont pas mentionnés dans le projet de loi, mais qui mériteraient de figurer au programme d’une refonte globale de l’encadrement de la copropriété.

Sommaire des recommandations SUR LE PROJET DE LOI 16

• 1. Préciser la formulation du premier alinéa de l’article 1070.2;
• 2. Prévoir qu’un professionnel du bâtiment établisse le premier carnet d’entretien ou révise un carnet d’entretien déjà établi, en fonction des dispositions réglementaires pertinentes;
• 3. Établir un standard détaillé du carnet d’entretien par voie réglementaire;
• 4. Prévoir, par voie réglementaire, une fréquence de renouvellement souple des études du fonds de prévoyance de cinq à sept ans;
• 5. Préciser que les professionnels habilités à réaliser des études du fonds de prévoyance doivent disposer des connaissances techniques nécessaires et suivre une formation spécifique;
• 6. Prévoir explicitement que « les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées conformément aux recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance »;
• 7. Baliser les modalités de placement des sommes du fonds de prévoyance;
• 8. Étendre la période de mise en œuvre de l’étude du fonds de prévoyance de trois à cinq ans, en fonction de la date de publication de la déclaration de copropriété;
• 9. Reconnaître toutes les études du fonds de prévoyance comme équivalentes jusqu’à leur date de renouvellement prévue par voie réglementaire;
• 10. Reconnaître, avec les ajustements nécessaires au standard, les carnets d’entretien existants;
• 11. Affirmer le fait que le syndicat est le maître d’œuvre pour les travaux sur les parties communes à usage restreint;
• 12. Clarifier la formulation de l’article 1066 pour s’assurer que le syndicat aura accès aux parties privatives pour réaliser des travaux sur les parties communes;
• 13. Préciser, par voie réglementaire, le contenu de l’attestation des finances et de l’immeuble;
• 14. Préciser et baliser les demandes de renseignements des promettant acheteurs auprès du syndicat en s’inspirant du DRCOP et des formulaires soumis par les notaires;
• 15. Prévoir que les inspecteurs préachat qui exerceront en copropriété devront suivre une formation spécifique à ce mode d’habitation, ainsi que les modalités de l’inspection;
• 16. Préciser que seul le principe de la clause pénale sera intégré à l’acte constitutif et que ses modalités figureront dans les règlements de l’immeuble;
• 17. Préciser la formulation de l’article 1060;
• 18. Prévoir une disposition transitoire pour que les syndicats mettent en ordre le règlement de l’immeuble;
• 19. Retirer la modification proposée de l’article 1090;
• 20. Rendre inéligible à la fonction d’administrateur, en plus de lui retirer son droit de vote à l’assemblée, tout copropriétaire qui ne s’est pas acquitté de ses charges communes depuis plus de trois mois;
• 21. Retirer du total des voix et du calcul du quorum les voix des copropriétaires qui n’ont pas acquitté leurs charges communes depuis plus de trois mois;
• 22. Ôter la possibilité pour le tribunal de modifier les décisions du conseil d’administration et de l’assemblée;
• 23. Modifier la définition du promoteur à l’article 1093;
• 24. Préciser les éléments et les modalités pouvant donner lieu à une compensation du promoteur pour les différences entre le budget prévisionnel et les dépenses du premier exercice financier de la copropriété;
• 25. Prévoir que la première étude du fonds de prévoyance de la copropriété soit réalisée dans le premier exercice financier après l’assemblée de transition et que, avant cette date, le promoteur prévoie des cotisations annuelles au fonds de prévoyance s’élevant à 0,5 % de la valeur assurable de l’immeuble;
• 26. Reformuler l’article 1791.1 pour s’assurer que les méthodes proposées permettent effectivement de protéger les acomptes des acheteurs par un système simple et unique pour ceux qui ne sont pas protégés par GCR pour l’instant;
• 27. Faire commencer le délai de 90 jours pour exercer un recours contre le promoteur en cas de lacune ou d’erreur dans la note d’information à la date la plus tardive entre l’assemblée de transition ou de la vente;

Recommandations sur les éléments absents du projet de loi n°16

• 28. Reformuler l’article 1074.2 pour clarifier la situation entourant les sinistres survenus à l’intérieur d’une partie privative;
• 29. Consulter les parties prenantes puis publier les règlements relatifs à l’assurance des copropriétés prévus au projet de loi 141 à court terme;
• 30. Insérer des indications explicites pour interdire les modifications tacites de la déclaration de copropriété;
• 31. Remplacer la notion de gérant par celle de gestionnaire de copropriété pour lever la confusion existante;
• 32. Encadrer la gestion de copropriétés;
• 33. Mettre en place un mécanisme spécifique, rapide et peu coûteux pour résoudre les litiges en copropriété;
• 34. Introduire l’obligation pour les administrateurs de copropriété de suivre une formation spécifique de base;
• 35. Prévoir que les constructeurs et promoteurs d’immeubles en copropriété fournissent une attestation de conformité des travaux;
• 36. Mutualiser les fonds de prévoyance québécois pour utiliser ces sommes afin d’investir dans les travaux des copropriétés;
• 37. Définir les copropriétés par phases dans la loi.

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