Chronique gestion : la copropriété divise et la TPS/TVQ

Par Aline DÉSORMEAUX, CPA auditrice, CA

L’application de la Loi sur la taxe d’accise (Partie IX) et de la Loi sur la taxe de vente du Québec à l’égard de dépenses engagées par un syndicat de copropriétaires ainsi qu’aux contributions aux charges communes qu’il reçoit des copropriétaires est un sujet fort complexe. Avant de s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ, un syndicat de copropriétaires a tout intérêt à consulter un fiscaliste. Cela dit, la question demeure : dans quelle situation un syndicat de copropriétaires doit-il facturer la TPS et la TVQ à un copropriétaire sur ses charges communes (frais de condo)?

EXONÉRATION DE TAXES

Il faut savoir que lorsque le syndicat facture des charges communes à des copropriétaires dont la destination de leur partie privative est résidentielle, il effectue des fournitures qui sont exonérées de taxes. Toutefois, il en est autrement pour une copropriété dont la destination est en partie ou en totalité commerciale ou hôtelière (de villégiature).

INSCRIPTION DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES AUX FICHIERS DE LA TPS ET DE LA TVQ

Un syndicat doit obligatoirement s’inscrire et facturer ces taxes aux copropriétaires lorsque les deux conditions énoncées ci-dessous sont réunies :

• La totalité des parties privatives ou certaines d’entre elles ont une destination commerciale;
• Les charges communes perçues des unités commerciales sont supérieures à 50 000 $.

Dans l’éventualité où les charges communes perçues des unités commerciales par le syndicat des copropriétaires sont inférieures à 50 000 $, le syndicat peut choisir de s’inscrire ou non (statut de petit fournisseur). Par ailleurs, il faut savoir que les charges communes sont taxables lorsqu’une fraction (unité d’habitation) est utilisée à des fins commerciales (ex. : pharmacie, magasin).

Certains copropriétaires résidentiels qui font de la location de courte durée peuvent aussi être considérés comme des exploitants d’unité d’habitation à des fins commerciales. C’est le cas advenant que la fraction ne soit pas utilisée principalement (soit plus de 50 % du temps) comme lieu de résidence, et qu’elle soit louée en totalité ou presque (90 % du temps ou plus) pendant des périodes n’excédant pas 60 jours. L’unité d’habitation sera alors considérée comme une entreprise commerciale. Nous n’avons qu’à penser aux copropriétaires qui s’adonnent à la location de type hôtelière (ex. : Airbnb® ou Home Away) pendant moins de 60 jours/location.

Cela dit, il n’est pas toujours facile de statuer qu’un copropriétaire fait de la location assujettie à la TPS et à la TVQ. La chose semble évidente pour un copropriétaire commercial ayant pignon sur rue, mais l’exercice est plus difficile dans le cas de personnes qui louent leur unité plus de 50 % du temps, et en quasi-totalité pour des périodes ne dépassant pas 60 jours. D’ailleurs, bien souvent, les copropriétaires qui correspondent à ce profil ne s’affichent pas publiquement.

RESPONSABILITÉ DES ADMINISTRATEURS

Il est reconnu que l’administrateur d’une personne morale peut être tenu responsable de la taxe ainsi que des intérêts et pénalités afférents pour le défaut de remettre la TPS et/ou la TVQ au moment prévu (les articles 24.0.1 et suivants de la Loi sur l’administration fiscale pour la TVQ et l’article 323 de la Partie IX de la Loi sur la taxe d’accise pour la TPS). Afin de limiter la responsabilité des administrateurs d’un syndicat de copropriétaires, ceux-ci devraient faire parvenir aux copropriétaires un questionnaire leur demandant s’ils sont assujettis à la TPS et/ou la TVQ. Cette procédure démontrerait qu’ils agissent avec prudence et diligence, étant entendu qu’il est de la responsabilité des copropriétaires de mentionner au syndicat s’ils exploitent une activité commerciale.

AVANTAGES

Il faut se demander s’il y a un désavantage, pour un copropriétaire dont la destination de sa partie privative est commerciale, à ce que la TPS et la TVQ soient ajoutées à ses charges communes. Oui, si le copropriétaire n’est pas inscrit à la TPS et à la TVQ, il ne pourra pas réclamer de crédit de taxe sur les intrants, c’est-à-dire le remboursement de la taxe sur les achats qu’il a faits. La taxe fera alors partie de ses coûts d’exploitation. En revanche, si ce même copropriétaire est inscrit à la taxe en raison de la nature de ses activités, il pourra réclamer la TPS et la TVQ (sur ses charges communes) comme intrant, encore qu’il lui faille la payer à son syndicat, si bien que l’effet sera nul pour lui.

Cependant, l’inscription d’un syndicat de copropriétaires à la taxe peut être avantageuse. Une fois inscrit, le syndicat devra facturer la TPS et la TVQ à ses copropriétaires commerciaux, et en contrepartie, il aura droit à un remboursement (crédit de taxe sur les intrants) selon la quote-part payée en charges communes par les propriétaires d’unités d’habitation commerciales. À titre d’exemple, si le syndicat a payé un montant de 20 000 $ en TPS et en TVQ pendant une période fiscale donnée, et que 50 % des copropriétaires y faisaient des activités commerciales, le syndicat aura droit à un remboursement de taxes équivalant à 10 000 $. Le syndicat aura droit à ce remboursement, puisque son immeuble comporte des unités d’habitation commerciales. Il pourra, dès lors, accorder une réduction des charges communes en conséquence à ceux qui possèdent des unités d’habitation commerciales, car ce sont eux qui ont permis au syndicat de récupérer la taxe.

Condoliaison 23-4 hiver 2023