Articles 1068.1 et 1068.2 du Code civil du Québec

Protection accrue pour les acheteur.euse.s

Deux nouvelles dispositions issues du projet de loi 16, qui a été adopté en décembre 2019, viendront modifier les paramètres liés aux transactions en copropriété divise.

Tout d’abord, l’article 1068.1 du Code civil du Québec fera en sorte qu’éventuellement, la vente d’une fraction sera assujettie à la remise d’une attestation sur l’état d’une copropriété. 

Dans ce contexte, Condoliaison a voulu savoir ce qu’en pense Claudie Tremblay, vice-présidente exécutive, Affaires corporatives à l’OACIQ (Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec). Celui-ci a comme mission d’assurer la protection du public, au regard des personnes qui font appel aux services de courtage immobilier « encadrés par la loi ».

RÈGLEMENT DU GOUVERNEMENT

Mais avant qu’il puisse entrer en vigueur, l’article 1068.1 devra être adopté par règlement du gouvernement. Il se décline notamment comme suit : « Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au pro me ttant a cheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement. » 

« Cet article est de droit nouveau. Il corrigera certainement une réalité qui, bien souvent, plaçait un promettant acheteur devant une situation délicate, à savoir qu’il n’avait pas toujours en main les informations pertinentes pour lui permettre un consentement libre et éclairé », lance Claudie Tremblay. Cette dernière rappelle qu’acquérir une propriété s’inscrit dans le cadre d’une transaction majeure, sinon la plus importante que fera un consommateur pendant toute sa vie. Par conséquent, en tant que régulateur dont la mission première est la protection du public, l’OACIQ se dit satisfait d’une telle mesure.

PRENDRE LA BONNE DÉCISION

Plusieurs informations peuvent s’avérer essentielles lors d’une transaction, afin qu’un acheteur fasse le bon choix. À titre d’exemple, advenant l’existence d’un jugement rendu contre un syndicat, cette attestation permettrait de savoir si ce jugement est en attente d’exécution, et s’il pourrait avoir des répercussions financières importantes pour l’acheteur. En outre, des informations portant sur les impayés au regard des charges communes (frais de condo), l’état du fonds de prévoyance – à savoir s’il est suffisant ou non –, ou de possibles cotisations spéciales à venir sont tout aussi essentielles pour un promet tant acheteur.

« Bien que l’article 1068.1 prévoie la remise obligatoire, par le vendeur, d’une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, il reste à savoir quel en sera le contenu, la forme et les modalités », d’ajouter Claudie Tremblay. Une fois ces paramètres connus, on pourra ensuite en apprécier les retombées.

L’ARTICLE 1068.2

Quant au nouvel article 1068.2 du Code civil du Québec, qui lui est en vigueur depuis le 10 janvier 2020, il reçoit aussi un accueil favorable de l’OACIQ. Cet article stipule entre autres ce qui suit : « Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci. »

Un syndicat doit donc réagir lorsqu’un promettant acheteur lui demande des renseignements. « Le manque d’information à jour, adéquate et en temps utile est l’un des principaux enjeux lors d’une transaction, confirme Claudie Tremblay. Cela dit, nous serons à même d’évaluer la portée de l’article 1068.2 dans la pratique, à savoir s’il produit les effets escomptés pour un consommateur. » Quel sera le degré de diligence accordé à ces demandes? Et est-ce que les frais relatifs à la production des documents exigés seront prohibitifs, au point de décourager un éventuel acheteur, qui a désormais tous les droits d’en obtenir copie? Sur cette question, l’OACIQ croit qu’il y a là matière à réflexion.

PLAN D’ACTION

Cela dit, l’OACIQ a mis en place un plan d’action, en matière de copropriété, qui comporte une série d’initiatives passées et à venir. Celles-ci permettent non seulement aux consommateurs d’être informés, mais également aux courtiers immobiliers d’avoir les bons outils en main pour travailler adéquatement. Parmi ces outils mis à leur disposition, on retrouve un guide, un aide-mémoire et des clauses types (https://synbad.com/fr). Par ailleurs, l’OACIQ communiquera, sous peu, les nouvelles dispositions propres à l’article 1068.1 et leur éventuelle entrée en vigueur.

L’OACIQ rappelle que les courtiers immobiliers qui travaillent dans le secteur résidentiel devront, d’ici le 30 avril prochain, suivre une formation obligatoire. Intitulée Enjeux de la copropriété divise résidentielle et responsabilités du courtier immobilier, elle traite des nouveautés concernant la collecte des données de base, dont celles touchant la santé financière d’un syndicat de copropriétaires.

Condoliaison Vol.22 No1