Projet de loi 16: tout ce qui a changé

Par : Adrien Vallat
Coordonnateur recherche et analyse, RGCQ

Après 25 ans de statu quo, 2018 et 2019 ont vu se succéder deux réformes du droit de la copropriété. Il est parfois difficile de se retrouver dans les nombreuses nouveautés introduites par les projets de loi 141 et 16. Après l’adoption de ces deux lois et pour faire le point une fois pour toutes, nous avons regroupé ici toutes les nouvelles mesures, en indiquant leurs dates d’entrée en vigueur. Les mesures sont présentées par loi (16 d’abord, puis 141) et par thématique. Il ne s’agit donc pas de l’ordre des articles dans le Code civil, mais le numéro de chaque article est mentionné pour plus de clarté.

Déclaration de copropriété

Ce qui change : les modifications tacites au règlement de l’immeuble ne sont plus possibles (art. 1060). Toutes les modifications au Règlement d’immeuble doivent être approuvées par la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés en assemblée (art. 1096). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : les clauses pénales devront être intégrées à l’acte constitutif (art. 1053). Ces modifications devront donc être approuvées selon les majorités édictées à l’article 1097 du Code civil du Québec et ensuite notariées et publiées. Les clauses pénales préexistantes seront réputées faire partie de l’acte constitutif. Il n’est donc pas nécessaire d’effectuer des modifications à la déclaration de copropriété pour les clauses pénales adoptées avant le 10 janvier 2020. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : la loi clarifie la répartition des coûts, d’une part pour l’entretien et les réparations courantes et, d’autre part, pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes à usage restreint (art. 1064). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Assemblée des copropriétaires

Ce qui change : la majorité à atteindre pour prendre des voix en vertu de l’article 1097 du Code civil (pour adopter, par exemple, des travaux d’amélioration ou d’agrandissement des parties communes ou pour permettre la modification de l’acte constitutif) est modifiée. Il faudra maintenant obtenir les trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés en assemblée. Il est précisé qu’en cas d’assemblée de rattrapage, il faudra que les « membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires » (art. 1089 C.c.Q.) pour que des décisions soient adoptées en vertu de l’article 1097. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : un indivisaire absent à l’assemblée est présumé avoir donné une procuration aux autres indivisaires de cette fraction présents en assemblée, sauf s’il a indiqué son refus d’être représenté ou s’il a déjà donné une procuration à un tiers (art. 1090). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : un copropriétaire devra désormais avoir acquitté la totalité des charges communes qu’il doit avant de pouvoir retrouver son droit de vote (art. 1094). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : un copropriétaire qui n’a pas acquitté sa quotepart des charges communes depuis plus de trois mois est inhabile à être administrateur (art. 1086). Cette inhabilité cesse dès qu’il acquitte la totalité des charges communes dues. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : lorsque le nombre de voix d’un copropriétaire ou du promoteur est réduit, ou lorsqu’il est privé de son droit de vote, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant (art. 1099). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Registre de la copropriété

Ce qui change : la loi clarifie le contenu du registre de la copropriété (art. 1070). On doit y retrouver :

• Les noms et adresses postales de chaque copropriétaire (d’autres renseignements personnels peuvent y figurer si le copropriétaire y a consenti expressément);
• Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et du conseil d’administration;
• Les résolutions écrites;
• Le règlement de l’immeuble et ses modifications;
• Les états financiers;
• La déclaration de copropriété;
• Les copies de contrats auxquels le syndicat est partie;
• Une copie du plan cadastral;
• Les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles;
• Le carnet d’entretien;
• L’étude du fonds de prévoyance;
• La description des parties privatives;
• Tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.

Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020, sauf pour l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, qui ne seront obligatoires que trois ans après l’entrée en vigueur du règlement concerné, et la description des parties privatives, à partir du 13 juin 2020.

Ce qui change : la loi garantit l’accès au registre pour les copropriétaires et le droit d’obtenir des copies des documents déposés au registre (art. 1070.1), aux conditions prévues dans le règlement de l’immeuble. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Occupants des parties privatives

Ce qui change : un copropriétaire qui a acquis une fraction de copropriété, qui la loue, qui la prête, ou lorsqu’elle est autrement occupée, doit aviser le syndicat dans les 15 jours de l’identité des occupants (art. 1065). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : la loi précise les conditions de transmission des avis des améliorations et des travaux non urgents aux occupants des parties privatives (art. 1066). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : un syndicat peut mettre fin au prêt à usage d’une partie privative sous les mêmes conditions qu’une location (art. 1079). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Transactions

Ce qui change : le vendeur devra remettre au promettant acheteur une « attestation du syndicat sur l’état de la copropriété », dont la forme et le contenu seront définis par règlement du gouvernement (art. 1068.1). Entrée en vigueur : à l’entrée en vigueur du règlement concerné

Ce qui change : le syndicat doit répondre aux demandes de documents ou de renseignements du promettant acheteur pour lui permettre de donner un « consentement éclairé », aux frais de ce dernier (art. 1068.2). Le syndicat doit transmettre au propriétaire vendeur copie des documents et des renseignements transmis au promettant acheteur. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : un acheteur d’une copropriété neuve peut demander l’annulation de la vente et des dommages-intérêts s’il n’a pas signé de contrat préliminaire ou reçu de note d’information, ou si ces documents étaient erronés ou lacunaires (art. 1793). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : dans le cas des copropriétés neuves, le contrat préliminaire devra prévoir une clause qui stipule que le promettant acheteur pourra se dédire de sa promesse tant qu’il n’aura pas reçu la note d’information ou dans les 10 jours de sa réception (art. 1793). Une note d’information devra être remise au promettant acheteur (art. 1787). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Responsabilités du conseil

Ce qui change : le conseil d’administration devra préparer ou faire préparer une « attestation du syndicat sur l’état de la copropriété » dont la forme et le contenu seront définis par règlement du gouvernement (art. 1068.1). Entrée en vigueur : à l’entrée en vigueur du règlement concerné

Ce qui change : le conseil d’administration aura 30 jours pour transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ou toute résolution écrite qu’il adopte (art. 1086.1). Il aura aussi 30 jours pour transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute réunion de l’assemblée ou toute résolution écrite adoptée par celle-ci (art. 1102.1). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le conseil d’administration doit consulter l’assemblée avant de décider d’une cotisation spéciale (art. 1072.1). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le syndicat doit être autorisé par l’assemblée des copropriétaires avant de consentir une hypothèque mobilière (art. 1076.1). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le syndicat peut obtenir les plans et devis de l’immeuble détenus par un architecte ou un ingénieur (art. 1083.1). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Fonds de prévoyance et carnet d'entretien

Ce qui change : les syndicats devront faire réaliser une étude du fonds de prévoyance (art. 1071) et un carnet d’entretien (art. 1070.2). Le contenu, la forme et les intervenants qui pourront produire ces documents seront précisés par règlement du gouvernement. Les cotisations au fonds de prévoyance seront fixées sur la base des recommandations de l’étude du fonds de prévoyance.

Entrée en vigueur :

• Si l’assemblée de transition a eu lieu plus de 30 jours avant l’entrée en vigueur du premier règlement concerné (toutes les copropriétés déjà existantes et certaines neuves) : le syndicat aura 3 ans à partir de l’entrée en vigueur du règlement pour obtenir l’étude et le carnet;
• Si l’assemblée de transition a lieu entre 30 jours avant l’entrée en vigueur du premier règlement concerné et 90 jours après l’entrée en vigueur du règlement concerné, le promoteur a 6 mois pour fournir l’étude et le carnet au syndicat;
• Si l’assemblée de transition a lieu plus de 90 jours après l’entrée en vigueur du règlement concerné (toutes les copropriétés neuves après le règlement), le promoteur a 30 jours pour fournir l’étude et le carnet.

Ce qui change : le conseil d’administration aura plus de latitude pour placer les sommes déposées au fonds de prévoyance (art. 1071). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Résolution des conflits et des blocages

Ce qui change : l’introduction de la possibilité de demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration ou de l’assemblée. Cette contestation peut se faire à condition que cette décision soit « partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits » (art. 1086.2 et 1103). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : les copropriétaires et les administrateurs pourront s’adresser au tribunal pour qu’il rende «toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances» «en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux» (art. 1086.3 et 1103.1 C.c.Q.). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le tribunal pourra maintenant remplacer le conseil d’administration par un administrateur provisoire, si les circonstances le justifient (art. 1086.4). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Prêt à usage

Ce qui change : la notion de prêt à usage a été ajoutée à plusieurs endroits pour clarifier la situation autour de ce mode d’occupation d’une partie privative (art. 1065, 1066, 1079). Il s’agit d’un contrat selon lequel un copropriétaire confère gratuitement la jouissance de sa partie privative à une autre personne.

Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : la marche à suivre pour notifier les occupants d’une partie privative occupée autrement que par location est détaillée (art. 1066). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le syndicat peut demander qu’un prêt à usage cesse pour les mêmes raisons qu’une location (art. 1079). Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

 

Obligation du promoteur

Ce qui change : l’ajout d’une liste claire et détaillée des documents que le promoteur doit fournir au syndicat dans les 30 jours de l’assemblée extraordinaire (art. 1106.1). On y trouve :

• Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance;
• Les plans et devis;
• Les certificats de localisation;
• La description des parties privatives;
• Tout autre document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.

Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020, sauf pour l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, qui ne seront obligatoires que trois ans après l’entrée en vigueur du règlement concerné, et la description des parties privatives pour les copropriétés créées avant le 13 juin 2018, à partir du 13 juin 2020. Si un syndicat tient son assemblée extraordinaire entre le 30e jour précédant et le 90e jour suivant l’entrée en vigueur des règlements relatifs au carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance, le promoteur aura 6 mois pour remettre ces documents au syndicat.

Ce qui change : dans le cas d'une copropriété neuve, le promettant acheteur peut se dédire de sa promesse après la signature du contrat préliminaire tant qu'il n'a pas reçu la note d'information du promoteur et jusqu'à 10 jours après sa réception (art. 1785 et 1786). Le gouvernement se réserve également le droit de déterminer par règlement des renseignements additionnels devant figurer dans le contrat préliminaire. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le gouvernement se réserve le droit de déterminer par règlement des renseignements qui devraient figurer dans la note d’information (art. 1788 et 1793). La note d’information devrait préciser si l’immeuble est visé par un plan de garantie. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020

Ce qui change : le promoteur devra réaliser une étude du fonds de prévoyance et suivre ses conclusions dans le budget prévisionnel ou prévoir un montant annuel de 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble (art. 1791). Il devra aussi rembourser la différence entre le budget prévisionnel et le budget réel du premier exercice après sa perte de contrôle si les sommes prévues sont inférieures de plus de 10 % à celles engagées par le nouveau conseil. Il ne faut toutefois pas que cette différence soit attribuable aux décisions prises par le syndicat après la perte de contrôle du promoteur. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020, sauf pour les dispositions qui concernent le montant annuel des contributions aux charges communes compris dans le budget prévisionnel qui s’appliqueront à l’entrée en vigueur du règlement concernant le fonds de prévoyance.

Ce qui change : les promoteurs doivent dorénavant protéger entièrement les acomptes qui leur sont versés (art. 1791.1). L’acompte sera aussi remis à celui qui l’a versé si la fraction de copropriété n’est pas livrée à la date convenue. Entrée en vigueur : le 10 janvier 2020, sauf les dispositions relatives au dépôt dans un compte en fidéicommis qui s’appli queront à la date d’entrée en vigueur du règlement concerné.

 

Fonds d'autoassurance

Ce qui change : le syndicat doit constituer un fonds d’autoassurance pour payer les franchises du syndicat et réparer le préjudice occasionné aux biens assurés par le syndicat lorsque son assurance ou son fonds de prévoyance ne peut y pourvoir (art. 1071.1). Les modalités de contribution seront déterminées par règlement du gouvernement (art. 1072). Entrée en vigueur : 24 mois après l’entrée en vigueur du règlement concerné, au plus tard le 13 juin 2022

Ce qui change : les sommes déposées au fonds d’autoassurance ne peuvent pas être saisies, sauf pour recouvrer une somme au paiement de laquelle ce fonds est affecté (art. 1078). Entrée en vigueur : au moment de l’entrée en vigueur du règlement concerné

 

Assurance des copropriétaires

Ce qui change : les copropriétaires devront souscrire une assurance responsabilité envers les tiers dont le montant minimal sera déterminé par règlement du gouvernement. Entrée en vigueur : au moment de l’entrée en vigueur du règlement concerné

 

Description des parties privatives

Ce qui change : les syndicats doivent réaliser une description des parties privatives suffisamment précise pour identifier les améliorations apportées par les copropriétaires (art. 1070). Entrée en vigueur : la description doit avoir été réalisée avant le 13 juin 2020 pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018. Elle doit avoir été réalisée avant le 13 décembre 2018 pour les copropriétés établies après le 13 juin 2018 (copropriétés établies après la sanction de la loi).

Assurance du syndicat

Ce qui change : le montant d’assurance du syndicat doit correspondre au coût de reconstruction aux normes actuelles du bâtiment (art. 1073). Auparavant, on évaluait la valeur à neuf. Ce montant doit être réévalué tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement. Entrée en vigueur : au moment de l’entrée en vigueur du règlement concerné

Ce qui change : le syndicat doit souscrire une assurance responsabilité pour ses administrateurs, son gérant et les officiers d’assemblée (art. 1073). Entrée en vigueur : au moment de l’entrée en vigueur du règlement concerné

Ce qui change : le gouvernement pourrait définir par règlement les conditions pour qu’une franchise soit considérée comme déraisonnable (art. 1073). Entrée en vigueur : au moment de l’entrée en vigueur du règlement concerné

Ce qui change : le contrat d’assurance couvrira de plein droit tous les risques précisés dans un règlement du gouvernement (art. 1073). Les risques présents sur cette liste et non couverts par le contrat du syndicat devront faire l’objet d’exclusions explicites. Entrée en vigueur : au moment de l’entrée en vigueur du règle ment concerné

Ce qui change : si un syndicat décide de ne pas faire de réclamation auprès de son assureur après un sinistre couvert par son assurance, il doit voir avec diligence à réparer les dommages (art. 1074.1). Il ne pourra pas poursuivre un copropriétaire, une personne faisant partie de la maison d’un copropriétaire ou une personne à l’égard de laquelle il doit souscrire une assurance responsabilité pour obtenir réparation des sommes pour lesquelles il aurait été indemnisé par son assureur. Entrée en vigueur : le 13 décembre 2018

Ce qui change : un syndicat ne peut recouvrer les sommes engagées pour payer la franchise et réparer les dommages causés par un copropriétaire que par les contributions aux charges communes, « sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute » (art. 1074.2). Le projet de loi 41, actuellement à l’étude, prévoit de modifier cet article. Entrée en vigueur : le 13 décembre 2018

Ce qui change : si le syndicat et un copropriétaire couvrent les mêmes biens, les assurances du syndicat sont « en première ligne » (art. 1074.3). Entrée en vigueur : le 13 décembre 2018

Ce qui change : la fin du droit de subrogation de l’assureur à l’égard du syndicat, des copropriétaires, des membres de la maison des copropriétaires et des personnes que le syndicat est responsable d’assurer (art. 1075.1). Cette règle ne s’applique pas en cas de préjudice corporel ou moral, ou que le préjudice résulte d’une faute intentionnelle ou d’une faute lourde. Entrée en vigueur : le 13 décembre 2018

 

Le point sur les règlements

Les projets de loi 141 et 16 donnent la part belle aux règlements pour venir compléter ou préciser de nombreuses mesures. Ce choix a deux conséquences : nous n’avons pas le portrait complet des nouveautés et cela repousse l’entrée en vigueur des mesures concernées. Dans le cas du projet de loi 141, il est précisé que les règlements devront être publiés au plus tard le 13 juin 2020. Il n’en est pas de même pour le projet de loi 16. Cependant, nous tenons pour acquis que les règlements relatifs au projet de loi 16 prendront au moins un an à être rédigés et publiés. Le RGCQ tiendra ses membres au courant de la progression des règlements.

Condoliaison Vol.21 No1