Soigner nos copropriétés : l’urgence d’agir avant l’entrée en vigueur du règlement du projet de loi 16

Alors que le projet de règlement encadrant le projet de loi 16 s’apprête à entrer en vigueur, les syndicats de copropriété du Québec sont invités à prendre les devants pour améliorer la santé financière et structurelle de leurs immeubles.

Historiquement, la contribution minimale au fonds de prévoyance était fixée à 5 % des charges d’exploitation. Aujourd’hui, plusieurs études révèlent que les besoins réels se situent souvent entre 15 % et 25 %, voire plus dans certains cas. En l’absence de fonds adéquats, une dépense imprévue impose la convocation d’assemblées spéciales souvent conflictuelles, où des cotisations extraordinaires deviennent nécessaires.

Le parc de copropriétés du Québec vieillit : avec une moyenne d’âge de près de 30 ans, les besoins en rénovations majeures s’intensifient, notamment pour les parties communes. Le moment est donc venu de cesser de « pelleter par en avant », comme le souligne Me Stefania Chianetta, présidente du Centre de médiation et d’arbitrage en copropriété (CMAC).

Trois outils obligatoires pour des copropriétés en santé

Le projet de règlement prévoit trois piliers essentiels :

Le carnet d’entretien : Il devra inclure une évaluation de la durée de vie des composantes des parties communes et un plan d’entretien sur 25 ans. Mis à jour chaque année, il devra être révisé tous les 5 ans (ou 10 ans pour les copropriétés de 8 unités ou moins) par un professionnel qualifié.

L’étude du fonds de prévoyance : À effectuer tous les 5 ans, elle permet d’évaluer les montants à prévoir pour financer les interventions prévues au carnet d’entretien. Les syndicats devraient dès maintenant viser une contribution annuelle équivalente à 0,5 % à 1 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

L’attestation pour acheteurs : Elle deviendra obligatoire dès l’entrée en vigueur du règlement. Cette attestation devra détailler la situation financière et les antécédents de la copropriété. Un syndicat sans étude récente du fonds ne pourra la produire adéquatement, ce qui pourrait nuire à la revente des unités.

Mieux vaut prévenir que reconstruire

Trop d’immeubles sont encore affectés par des défauts de construction non détectés, faute d’inspections suffisantes. Dans les pires cas, des immeubles doivent être rasés, laissant des copropriétaires en faillite, incapables de refinancer leur prêt hypothécaire. La Garantie Construction Résidentielle promet trois inspections en chantier à partir de 2029, une avancée saluée mais trop tardive.

Face à ces constats, Me Yves Joli-Cœur, président du RGCQ, rappelle depuis des années l’importance d’un cadre législatif robuste et de mesures concrètes pour préserver le patrimoine bâti du Québec. Le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance sont des outils essentiels que le gouvernement aurait dû rendre obligatoires bien plus tôt.

Une législation tardive, mais essentielle

Bien que saluée pour sa rigueur et sa flexibilité, la lenteur du gouvernement à adopter ces règlements demeure préoccupante. Le rapport du comité consultatif qui recommandait ces mesures date de… 2012.

Le RGCQ accorde la note de B au gouvernement pour la qualité du cadre proposé, mais un E pour les délais d’adoption. Il salue par ailleurs la persévérance des acteurs du milieu, qui militent depuis plus d’une décennie pour une gestion plus saine et préventive.

La transition ne sera pas sans heurts. Les hausses de charges seront inévitables dans certaines copropriétés, et la pression sur les administrateurs bénévoles s’accentuera. Mais l’enjeu en vaut la peine : prévenir les sinistres coûteux, préserver la valeur des immeubles et assurer la pérennité du parc immobilier québécois.

Le mot d’ordre : agir maintenant

Les syndicats ont tout à gagner à entamer dès maintenant leurs démarches. Les études de fonds de prévoyance réalisées jusqu’à deux ans avant l’entrée en vigueur du règlement seront reconnues. Attendre pourrait freiner les ventes, exposer à des litiges, ou forcer des rattrapages financiers brutaux.

Plus que jamais, soignons nos copropriétés. Prévention, inspection et capitalisation sont les clés d’un avenir collectif plus serein.