Révision et modification de la valeur relative des fractions

Réviser la valeur relative des fractions pour assurer équité et justesse

Une copropriété divise regroupe plusieurs propriétaires sur le plan juridique, leur permettant de partager la propriété et l’utilisation d’un immeuble, tout en ayant des droits et des responsabilités précises quant à celui-ci. Ce système est régi par des règles qui définissent les droits des propriétaires dans la fraction d’immeuble que chacun possède, ainsi que la manière dont la valeur de chaque fraction est établie. Le droit des copropriétaires de faire réviser la valeur relative des fractions est ancré dans le Code civil du Québec, permettant ainsi de garantir une répartition équitable des responsabilités financières et des droits au sein de la communauté.

Dans le contexte de la copropriété divise, il est essentiel que les valeurs relatives des fractions et la répartition des charges communes soient justes et équitables. Afin de quantifier l’intérêt de chaque propriétaire dans l’immeuble, le législateur a établi que le droit de propriété de chaque copropriétaire dans les parties communes est proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Pour déterminer cette valeur relative, la comparaison avec la valeur de l’ensemble des fractions de la copropriété est essentielle. Cette valeur est généralement exprimée en pourcentage ou en millièmes et elle est précisée à l’acte constitutif, dans la déclaration de copropriété, l’acte fondateur de la copropriété.

Méthode pour établir les valeurs relatives

La déclaration de copropriété détermine la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode utilisée pour la calculer, comme le souligne l’article 1053 du Code civil du Québec. Les critères et la méthode de calcul doivent être mentionnés dans la déclaration de copropriété, bien que les calculs détaillés ne soient pas obligatoires. Le promoteur évalue initialement chaque partie privative à une date précise, selon différents critères, afin de déterminer un prix théorique de mise en marché. En comparant ces prix théoriques, les valeurs relatives des différentes fractions sont calculées.

L’article 1041 du Code civil du Québec précise que la valeur relative de chaque fraction d’une copropriété divise est établie en tenant compte de quatre critères, indépendamment de l’utilisation de la fraction :

• Nature : état matériel, qualité de construction, matériaux utilisés, etc.
• Destination : résidentielle, commerciale, etc.
• Dimensions : superficie et volume de la partie privative.
• Situation : emplacement, ensoleillement, vue, proximité des services.

Cette démarche fait en sorte que chaque propriétaire a une part équitable de la valeur totale de l’immeuble, en tenant compte de la variabilité de chaque unité.

Révision et modification des valeurs relatives de fractions

Tout copropriétaire peut s’adresser au tribunal pour demander une révision de la valeur relative de sa fraction, dans certaines conditions. En effet, l’article 1068 du Code civil du Québec permet au copropriétaire de demander une révision, pour l’avenir, de la valeur relative des fractions et la répartition des charges communes, dans les cinq ans suivant l’inscription de la déclaration de copropriété au registre foncier. Une fois ce délai dépassé, le recours devient irrecevable. Pour que ce recours soit valable, il faut aussi que la valeur relative attribuée à une fraction ou à la part des charges communes qui y est afférente comporte un écart d’au moins un dixième, en faveur d’un autre copropriétaire, ou au préjudice de celui qui fait la demande.

Il existe d’autres circonstances où les valeurs relatives prévues à l’origine doivent être modifiées ou qu’un copropriétaire cherche à modifier la valeur relative de sa fraction. Par exemple, la division d’un appartement peut conduire à de nouvelles valeurs relatives. Les changements de valeur peuvent également résulter de travaux réalisés dans une partie privative, tels qu’un agrandissement. Selon les circonstances, l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires pourrait s’avérer nécessaire.

Une modification des valeurs relatives requiert également un amendement à la déclaration de copropriété, qui doit être approuvé par l’assemblée des copropriétaires. Une fois approuvée, la modification doit être notariée et inscrite au Registre foncier pour prendre effet. À noter cependant que, selon l’article 1102 du Code civil du Québec, il est interdit au syndicat des copropriétaires de modifier la valeur relative d’une partie privative, sans le consentement du copropriétaire concerné, et que toute modification de la valeur relative en contradiction avec la déclaration de copropriété est invalide.

La valeur relative d’une fraction en copropriété est un élément fondamental pour établir les droits et les responsabilités des copropriétaires et une modification peut avoir des conséquences significatives ; elle influence la part de propriété dans les parties communes, le nombre de voix lors d’assemblées des copropriétaires, la répartition des charges communes, la répartition des indemnités en cas de perte majeure, et les obligations collectives.

Avant de proposer des modifications, il est conseillé de consulter des experts juridiques ou des professionnels de la copropriété, pour s’assurer de la conformité avec la loi et éviter tout litige futur.