Assurance des copropriétés

Mémoire du RGCQ sur le projet de règlement

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Mémoire du RGCQ sur la proposition d'un règlement relatif à l'assurance des copropriétés

2018-11-05

Mémoires et avis

Résumé

Ce mémoire du RGCQ répond à une consultation préalable du ministère des Finances sur un projet de règlement concernant l’assurance des copropriétés. L’objectif est d’améliorer la gestion des sinistres, de responsabiliser les parties concernées, et de réduire le fardeau financier des copropriétaires. Le RGCQ soutient qu’une réforme globale du droit de la copropriété est nécessaire pour répondre aux défis actuels, notamment ceux liés aux copropriétés par phases.

1. Assurance responsabilité civile des copropriétaires

Le RGCQ recommande que chaque copropriétaire souscrive à une assurance responsabilité civile minimale de 2 millions de dollars. Ce montant couvrirait la majorité des sinistres sans imposer un coût excessif. Une révision devrait être prévue cinq ans après l’entrée en vigueur du règlement.

2. Fonds d’auto-assurance

Montant et plafonnement

Le fonds d’auto-assurance devrait être plafonné au montant de la franchise la plus élevée pour limiter les contributions des copropriétaires. Une évaluation périodique est nécessaire pour ajuster ce plafond.

Modalités de cotisation

Le fonds devrait être constitué en trois ans, avec une répartition des contributions selon la valeur des unités. En cas de sinistre, le syndicat disposerait de deux ans pour reconstituer le fonds. Ces délais visent à minimiser l’impact financier sur les copropriétaires tout en garantissant un fonds fonctionnel.

Équité intergénérationnelle

Un mécanisme est suggéré pour éviter que seuls certains copropriétaires contribuent au fonds sans en bénéficier. Par exemple, le montant excédentaire d’un fonds inutilisé pourrait être inclus dans la valeur des unités lors de leur vente.

3. Évaluation du coût de reconstruction

Le RGCQ propose que cette évaluation soit réalisée par des membres de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, bien que d’autres professionnels compétents puissent également être désignés.

4. Franchise raisonnable

Le RGCQ insiste sur la nécessité de définir une franchise « raisonnable » pour éviter des coûts insoutenables. Les suggestions incluent :

2 à 12 unités : le plus élevé entre 2 500 $ ou 500 $ par unité.
13 à 50 unités : 500 $ par unité.
51 à 100 unités : 25 000 $ maximum.
Plus de 100 unités : 50 000 $ maximum.

Ce cadre garantit que les copropriétaires ne supportent pas des franchises disproportionnées par rapport à leur capacité de paiement.

5. Risques couverts par défaut

Le RGCQ recommande d’adopter la liste des « risques graves » de l’Ontario : incendie, tempête, dégâts d’eau, vandalisme, etc. Cela améliorerait la clarté des contrats d’assurance et réduirait les mauvaises surprises lors des sinistres.

6. Critères pour une perte importante

Le concept de « perte importante » détermine si un fiduciaire d’assurance est nécessaire pour gérer les fonds de reconstruction. Le RGCQ propose les seuils suivants :

10 % ou plus du coût de reconstruction, avec un minimum de 200 000 $.
Perte partielle de 25 % ou plus des unités privatives, pour des copropriétés avec plus de 10 unités.
Perte totale d’au moins une unité privative.

Les fiduciaires devraient être membres d’un ordre professionnel réglementé pour éviter des abus.

Conclusion et recommandations

Le RGCQ souligne que ce projet est une opportunité cruciale pour clarifier les pratiques en copropriété. Il recommande une réforme législative plus large pour répondre aux défis actuels, incluant les copropriétés par phases.

Synthèse des recommandations principales :

Assurance responsabilité minimale de 2 millions $ par copropriétaire.
Plafonner le fonds d’auto-assurance au montant de la franchise la plus élevée.
Délai de trois ans pour constituer le fonds d’auto-assurance.
Fixer des franchises maximales adaptées au nombre d’unités.
Clarifier les risques couverts par défaut.
Définir des critères précis pour les pertes importantes.
Encadrer strictement les fiduciaires d’assurance.

Ce mémoire présente des solutions concrètes pour protéger les copropriétaires, améliorer la gestion des copropriétés et responsabiliser toutes les parties prenantes.

Pour consulter le mémoire, cliquez ici.