Groupe de travail sur la copropriété

Le RGCQ a déposé, le 16 février 2010, son Mémoire auprès du Groupe de travail sur la copropriété, qui avait été mis sur pied à l’été 2009 afin de soumettre des recommandations au ministère de la Justice pour améliorer le cadre législatif entourant la copropriété divise au Québec. Le document préparé par le RGCQ faisait suite à une consultation des membres, effectuée à l’automne 2009 à l’occasion du Salon de l’immobilier et de la copropriété.

Les membres du comité de travail du RGCQ

• Raymond Ouimet, président du RGCG
• Janine Huot, Adm.A., directrice générale du RGCQ
• Élise Beauchesne, C.A., Adm.A., gestionnaire de copropriété
• André Delage, administrateur et copropriétaire
• Me Yves Joli-Cœur, Ad. E., avocat, secrétaire du RGCQ
• Me Richard LeCouffe, avocat, de Grandpré Joli-Cœur

LES GRANDES LIGNES DU MÉMOIRE

Le Mémoire du RGCQ souligne la nécessité de réviser les règles pour ce mode d’habitation et présente, à partir de constats pratiques, des propositions visant à procurer une plus grande protection des intérêts des copropriétaires.
Les principales mesures proposées dans le Mémoire du RGCQ visent :

• une meilleure information aux acheteurs, autant dans les immeubles neufs que les copropriétés existantes

Le RGCQ constate que le manque d’information est une source importante de problèmes vécus en copropriété divise. Il propose donc d’étendre à tous les immeubles neufs l’obligation pour les promoteurs de présenter une note d’information, en plus de requérir des mesures coercitives afin de s’assurer que le budget prévisionnel reflète bien la réalité. Le RGCQ aimerait aussi que des informations précises quant à la superficie des unités et à l’insonorisation soient fournies dans la note d’information. Enfin, les acheteurs devraient avoir l’opportunité de présenter une offre d’achat conditionnelle à l’examen satisfaisant de la déclaration de copropriété, plutôt que d’un résumé de la déclaration.

Quant aux copropriétés existantes, le RGCQ propose d’instituer un mécanisme de divulgation d’informations, à l’occasion de toute vente d’unité, comme le « status certificate » existant en Ontario. Le RGCQ propose également de normaliser les règles de comptabilité applicables dans les copropriétés, en fonction de règles simples mais précises respectant les règles de l’art.

• l’abolition des plans de garantie des immeubles résidentiels
  neufs

Le RGCQ propose de remplacer les plans de garantie par des mesures préventives plus efficaces, telles la surveillance de la qualité du bâti, en cours de construction, ou l’instauration d’une assurance dommage décennale obligatoire. De telles mesures existent dans plusieurs pays européens, où elles ont fait leurs preuves.

• la professionnalisation du métier de gestionnaire de copropriété et d’administrateur provisoire

L’administration provisoire d’un syndicat devrait être assumée par une personne indépendante du promoteur, membre d’un ordre professionnel régissant ce métier, afin de permettre un démarrage adéquat dans toute copropriété. De même, le RGCQ prône que les gestionnaires de copropriété soient régis par un ordre professionnel ou un organisme de contrôle indépendant, afin de superviser leurs activités et sanctionner leurs fautes. Le RGCQ propose également que des règles précises soient adoptées quant à la tenue des comptes bancaires et la manipulation des sommes sous gestion.

• la mise en place obligatoire des mesures visant la constitution de fonds de prévoyance répondant aux besoins de la copropriété

Les règles impératives du Code civil du Québec en matière de fonds de prévoyance doivent être précisées et détaillées, afin de s’assurer que toutes les copropriétés se dotent de fonds suffisants pour faire face aux travaux de réparation ou de remplacement des parties communes, en fonction des besoins particuliers de chaque immeuble.

• des correctifs aux règles des assurances en matière de copropriété

Le Mémoire du RGCQ énumère plusieurs points visant à améliorer les produits d’assurance sur le marché, afin de se conformer aux prescriptions du Code civil quant à la couverture d’assurance « valeur à neuf », en plus de proposer un mécanisme pour distinguer entre les « améliorations » apportées aux unités privatives et la couverture sur l’immeuble de la police d’assurance du syndicat.

EN RÉSUMÉ

Le Mémoire souligne aussi le manque d’information des copropriétaires à l’égard des règles de la copropriété divise. Le RGCQ propose à cet effet qu’une vaste campagne d’information soit mise sur pied par le législateur, de concert avec les ordres professionnels concernés par ce mode d’habitation (Barreau du Québec, Chambre des notaires, Ordre des administrateurs agréés du Québec, etc.). Le Mémoire du RGCQ aborde encore d’autres sujets, ainsi que la rédaction de certains articles du Code civil du Québec et leur interprétation par la jurisprudence, qu’il faudrait corriger, toujours dans le but d’améliorer la protection des copropriétaires.

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AUTRES SUJETS ABORDÉS PAR LE MÉMOIRE

• La détermination des valeurs relatives

  Selon l’article 1041 C.c.Q., la valeur relative des fractions est établie en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative, mais sans tenir compte de son utilisation. Toutefois, le Code civil ne comporte aucune obligation d’intégrer, dans les déclarations de copropriété, la méthode de calcul ayant servi pour fixer les valeurs relatives. En conséquence, la plupart de ces textes ne font que reprendre les critères énumérés ci-dessus, sans que les coefficients réels à la base des calculs n’y apparaissent. Or, le recours en révision prévu à l’article 1068 C.c.Q. demeure à peu près illusoire. En effet, le copropriétaire qui s’estime lésé ne dispose d’aucune référence concrète pour établir la différence entre la valeur relative inscrite à la déclaration de copropriété et celle qui aurait dû être établie. Le législateur devrait se pencher sur ce problème d’établissement des valeurs relatives, qui est source d’inégalités et d’injustice.

• Les modifications à la déclaration de copropriété

  Depuis 1994, les modifications au règlement d’immeuble ne requièrent plus la forme notariée ou la publication au registre foncier. L’article 1060 C.c.Q. prévoit qu’il suffit qu’elles soient « déposées auprès du syndicat », c’est-àdire déposées au registre de la copropriété. Or, cet assouplissement des règles de modification des déclarations de copropriété a eu un effet pervers : il est devenu extrêmement difficile pour un copropriétaire ou un acheteur potentiel de connaître avec certitude l’état de la réglementation dans une copropriété. C’est le résultat d’une tenue souvent chaotique des registres, jumelée à la qualité rédactionnelle généralement médiocre des règlements. Afin de contrer ces lacunes, le RGCQ estime que toute modification aux déclarations de copropriété devrait, comme auparavant, être notariée et publiée au registre foncier.

Condoliaison 11-1 Printemps 2010