Location en copropriété : des restrictions accrues en raison des enjeux d’assurance

Depuis quelques années, l’industrie de l’assurance multiplie les hausses de primes et de franchises dans le domaine de la copropriété, exposant les syndicats à des coûts de plus en plus lourds lors de sinistres. Dans certains cas, les franchises atteignent plusieurs millions de dollars. Ces montants doivent être assumés par l’ensemble des copropriétaires, même lorsque le sinistre est attribuable à un locataire.

Selon William Subranni, directeur du développement des affaires chez Sentinel Gestion Immobilière, « entre 15 % et 20 % des sinistres sont liés à des locataires que les assureurs refusent de couvrir partiellement ou totalement ». Dans les copropriétés qu’il administre, où le taux de location varie entre 30 % et 50 %, cela représente un enjeu majeur.

Des cotisations spéciales et des recours limités

Lorsque survient un sinistre, l’assureur indemnise habituellement les dommages, mais le syndicat doit assumer la franchise, souvent prélevée à même le fonds d’autoassurance de l’immeuble. Or, deux décisions judiciaires récentes sont venues complexifier les recours : les syndicats ne peuvent plus systématiquement se tourner vers le copropriétaire pour recouvrer les frais lorsque le sinistre est causé par son locataire. Le syndicat doit désormais poursuivre directement ce dernier.

Dans la pratique, ces démarches s’avèrent longues, coûteuses et rarement fructueuses. « Nombre de locataires ne sont pas assurés ou quittent les lieux avant même que le recours puisse être entrepris », constate Me Yves Joli-Cœur, avocat spécialisé en droit de la copropriété.

Une perte de contrôle inquiétante

Malgré les obligations du Code civil du Québec, plusieurs copropriétaires omettent de déclarer la location de leur unité, privant ainsi le syndicat d’une information essentielle pour une gestion proactive du risque. Dans certains cas, les locataires contractent une assurance habitation qu’ils annulent en cours de bail. Les tentatives de repérage et de communication entraînent des frais supplémentaires pour le syndicat, refilés à tous les copropriétaires.

« Dans la vraie vie, les administrateurs des syndicats ont perdu le contrôle de ce qui se passe dans l’immeuble », résume Me Joli-Cœur. Face à l’accumulation des sinistres et à l’impossibilité d’en récupérer les coûts, plusieurs syndicats envisagent désormais d’interdire la location de certaines unités, ou du moins d’en restreindre les conditions.

Un besoin urgent d'encadrement

Le Bureau d’assurance du Canada appelle les syndicats à faire preuve de rigueur en responsabilisant les copropriétaires et en s’assurant du respect des règlements. Pour sa part, le RGCQ réitère l’importance :

• d’imposer la déclaration obligatoire de toute location au syndicat ;

• d’exiger une preuve d’assurance valide pour tout locataire ;

• de revoir les règlements d’immeuble pour encadrer strictement la location ;

• et de maintenir à jour les listes d’occupants.

Il est impératif que les autorités gouvernementales prennent la mesure de cette problématique en instaurant un cadre législatif mieux adapté aux réalités actuelles du marché de l’assurance en copropriété.

À partir d'un article du Journal de Montréal où intervient notre président Me Yves Joli-Coeur.