Dégât d’eau

La copropriété repose sur un équilibre entre droits et obligations, où chaque propriétaire doit entretenir son unité et respecter la déclaration de copropriété. En cas de sinistre, la responsabilité devient essentielle : qui assume la franchise et dans quelles conditions le Syndicat peut-il réclamer une indemnisation ? Cette question s’est posée en avril 2019 lorsqu’un dégât d’eau, causé par un siège-bidet défectueux, a endommagé sept autres unités d’un immeuble en copropriété divise. Ayant dû assumer la franchise d’assurance de 100 000 $, le Syndicat a poursuivi le copropriétaire pour ce montant, lui reprochant plusieurs manquements contractuels.

Les manquements reprochés au copropriétaire

1. L’absence de remise des clés : Le Syndicat n’a pas pu accéder rapidement à l’unité pour interrompre l’écoulement d’eau, ce qui a aggravé les dommages.
2. Le défaut d’assurance : Le copropriétaire n’a souscrit une assurance responsabilité civile et dommages qu’après le sinistre, en violation des obligations prévues dans la déclaration de copropriété.
3. Le manque d’entretien : Aucune inspection du siège-bidet n’a été effectuée par le propriétaire pendant plus de 10 ans, alors qu’un entretien préventif aurait pu éviter la défaillance de l’équipement. 

Une défense fondée sur la négligence du Syndicat

Contestant sa responsabilité, le copropriétaire a rejeté ces accusations et a riposté en affirmant que le Syndicat avait lui aussi fait preuve de négligence. Il lui reproche notamment de ne pas avoir exigé avec plus de véhémence la remise des clés, ni vérifié la souscription d’une assurance par celui-ci.

Enseignements du jugement Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest c. Sarhan (2025 QCCS 434)

La Cour devait établir si le Syndicat était en droit de réclamer le montant de la franchise au copropriétaire, en application de la première version de l'article 1074.2 du Code civil du Québec, qui régissait les recours du Syndicat à l’encontre d’un copropriétaire en cas de sinistre survenu entre 2018 et mars 2020.

Dans son jugement, la Cour supérieure confirme que les obligations figurant dans la déclaration de copropriété sont déterminantes pour établir la responsabilité du copropriétaire. S’appuyant notamment sur la doctrine des auteurs Me Yves Joli-Coeur et Me Charlotte Fortier (La mise en œuvre de la deuxième mouture de l’article 1074.2 C.c.Q., Développements récents en droit de la copropriété divise, 2023), elle rappelle que le défaut d’entretien des installations privatives peut constituer une faute contractuelle engageant la responsabilité d'un copropriétaire.

En l’espèce, le Tribunal conclut que dans ce cas, le copropriétaire a nettement été négligent, à plusieurs égards :

• Il n’a jamais inspecté ou entretenu son siège-bidet, en 11 ans.
• Il n’a souscrit une assurance qu’après le sinistre, contrairement à ce qu’exigeait la déclaration de copropriété.
• Le défaut de remettre les clés, malgré l’obligation dans la déclaration de copropriété, a retardé l’intervention du Syndicat, ce qui a aggravé les dommages.

Ainsi, la Cour statue que le copropriétaire est fautif, en application de la déclaration de copropriété, et que le Syndicat est donc en droit de lui réclamer une indemnisation.

Une faute partagée avec le Syndicat

Toutefois, le jugement ne blanchit pas totalement le Syndicat. La Cour reconnaît qu’il a lui aussi failli à ses obligations, en ne mettant pas en place un suivi rigoureux des obligations des copropriétaires. Aucune relance n’a été effectuée, au cours des années, pour exiger la remise des clés et la preuve d’assurance.

En conséquence, la responsabilité est partagée à parts égales entre le copropriétaire et le Syndicat. Ce dernier ne pourra donc récupérer que 50 000 $ sur les 100 000 $ de franchise qu’il avait déboursés.

Enseignements de la décision pour les syndicats de copropriétaires

Ce jugement met en lumière plusieurs leçons cruciales pour les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires eux-mêmes :

1. Le respect de la déclaration de copropriété est essentiel : 

• Chaque copropriétaire doit respecter ses engagements contractuels, notamment en matière d’entretien et d’assurance.
• Un défaut de diligence peut entraîner une responsabilité financière importante.

     2.Les syndicats doivent assurer un suivi rigoureux des obligations des copropriétaires, entre autres :

• Exiger les copies des clés pour pouvoir réagir rapidement en cas d’urgence.
• S’assurer que les copropriétaires respectent leurs obligations, dont le fait de souscrire une assurance responsabilité civile.

     3.Une bonne gestion de copropriété repose sur la prévention :

• Mettre en place des inspections périodiques des équipements privatifs.

Conclusion : la vigilance comme meilleure protection

Cette affaire illustre on ne peut mieux qu’en matière de copropriété, la négligence – qu’elle provienne d’un copropriétaire ou du Syndicat – peut coûter très cher. Si les syndicats doivent être proactifs dans la gestion des obligations de leurs membres, les copropriétaires ne doivent pas non plus négliger leurs responsabilités.

Les syndicats de copropriété doivent donc user de tous les moyens à leur disposition pour garantir le respect des règles et, si nécessaire, faire valoir leurs droits devant les tribunaux. 
Cette décision nous confirme que lorsqu’un copropriétaire manque à ses obligations contractuelles, un Syndicat bien préparé et diligent pourra obtenir réparation.