Fiscalité municipale et copropriété

FISCALITÉ MUNICIPALE ET COPROPRIÉTÉ LE LOGEMENT COLLECTIF COMME RICHESSE POUR LES MUNICIPALITÉS

S’informer, s’impliquer, participer à des consultations publiques, exercer son droit de vote aux élections municipales sont tous des gestes importants de la vie citoyenne de sa municipalité.

En tant qu'individu ou propriétaire, cependant, peu souvent considère-t-on le paiement des taxes foncières (ou impôts fonciers) comme un élément nécessaire qui contribue à la santé, à la croissance et à la richesse de la société, ou encore le logement comment étant un allié de taille au bien-être économique de manière générale.

Sujet chaud de l’actualité, l’augmentation de la valeur foncière des propriétés et des taxes afférentes fait couler beaucoup d’encre. Personne n’échappe à la forte tendance à la hausse un peu partout au Québec – la majorité des grandes villes de la province ont d’ailleurs annoncé une augmentation de l’impôt foncier pour l’année 2022, oscillant autour de 2 %.

Comment sont déterminées les taxes foncières d’une copropriété, et à quoi servent-elles? Une année, le montant à payer semble relativement raisonnable, mais la suivante, surprise, le taux de taxation est ajusté et la facture grimpe (ou est ajusté à la baisse). Pourquoi? Comment payer ces taxes peut-il être bénéfique à l’ensemble de la société? Et quel peut être l’intérêt du logement collectif pour les villes?

Voici un tour d’horizon pour démystifier la taxation municipale et comprendre comment les logements collectifs et la densification peuvent être une source de richesse pour les municipalités, la société et même l’environnement.

TAXES FONCIÈRES, À QUOI ÇA SERT?

Élément de base du régime fiscal municipal québécois, le rôle d’évaluation foncière fait l’inventaire des immeubles situés sur le territoire d’une municipalité et sert de base au calcul des taxes municipales. Il permet ainsi de répartir la charge fiscale entre les propriétaires fonciers; il est en vigueur pour trois exercices financiers municipaux consé cutifs. Il sert aussi de base au calcul de la taxation scolaire – le taux est le même pour tous les immeubles imposables sur un même territoire.

Les immeubles (propriétés résidentielles, commerciales et industrielles) sont donc évalués sur une même base et à une même date. La valeur inscrite au rôle d’évaluation devient l’unité d’évaluation pour l’immeuble, ou un ensemble d’immeubles. C’est l’évaluation foncière municipale qui établit la valeur d’une propriété, sur la base de sa valeur réelle, et qui permet aux municipalités de déterminer le montant des taxes qui seront à payer selon les catégories d’immeubles, incluant celle des immeubles de six logements ou plus. C’est l’ensemble des dispositions de la Loi sur la fiscalité municipale – le régime d’impôt foncier à taux variés – qui encadre le pouvoir des municipalités de fixer des taux de taxe foncière différents selon les catégories d’immeubles. Régulièrement, les administrations municipales adoptent plusieurs taux de taxe différents : un taux de taxe général, un pour les infrastructures, un taux pour la dette, par exemple. À Montréal, même les arrondissements peuvent fixer leurs propres taux de taxe, en plus de ceux de la ville-centre.

Les taux sont établis en multipliant l’évaluation foncière d’une propriété par le taux de taxation municipal (fixé par tranche de 100 $ d’évaluation) ou scolaire, et sont déterminés annuellement par le budget de fonctionnement de la municipalité. À noter : la Loi sur la fiscalité municipale prévoit que les municipalités peuvent différencier le taux de taxation entre les immeubles de moins de six logements et ceux de six logements et plus.

Basées sur l’évaluation foncière, les taxes municipales permettent ainsi de financer, en partie ou en totalité, le coût de prestation des services municipaux, tels la collecte des déchets, les services de police et de sécurité incendie, le traitement des eaux usées, le transport en commun, le service de voirie, de même que celui pour les bâtiments scolaires (éclairage, chauffage, entretien). Les taxes municipales sont donc la principale source de revenus des municipalités québécoises et des commissions scolaires. Et aucun propriétaire n’y échappe – tous les propriétaires d’immeubles doivent payer annuellement ces taxes.

QU’EN EST-IL EN COPROPRIÉTÉ?

S’il y a différents taux qui sont appliqués selon les catégories d’immeubles, il y a également une distinction à faire entre la copropriété divise et indivise : chacune est considérée comme des unités d’évaluation différentes. Ainsi, dans le cas d’une copropriété indivise, il y aura un seul numéro de lot, ou cadastre, qui décrira l’ensemble de la propriété, et les taxes foncières seront communes entre les propriétaires. Reste à s’assurer que chacun paiera sa part!

Au contraire, les propriétaires de copropriétés divises ont leur propre numéro de lot; ils ont aussi leurs propres avis d’imposition (taxes municipales et scolaires) – ce n’est pas la valeur globale de l’immeuble qui est inscrite au rôle d’évaluation foncière. Chaque fraction (partie privative et les droits y afférents dans les parties communes) est une unité d’évaluation distincte. C’est donc la valeur de chaque partie privative, comme prévu à l’article 41 de la Loi sur la fiscalité municipale, qui détermine les taxes foncières. À cela s’ajoute donc la valeur de la quote-part dans les parties communes qui y est attachée : la portion de l’évaluation consentie aux parties communes est divisée en fonction de la quote-part attribuable entre tous les copropriétaires de l’immeuble.

À noter : dans certains cas, l’espace de stationnement est considéré comme une partie privative distincte et aura son propre numéro de lot (cadastre). Un copropriétaire recevra donc à ce moment deux comptes de taxes municipales – un pour son unité privative, et un pour le stationnement.

Lorsque la valeur foncière des propriétés augmente, cela peut représenter une hausse de la valeur de l’actif des copropriétaires. Cependant, il importe de ne pas confondre valeur marchande et évaluation municipale : il peut y avoir un écart entre la valeur au rôle (établie à une date précise) et un prix de vente, lequel reflète davantage la réalité du marché au moment de la transaction. L’évaluation municipale n’est qu’un indicateur parmi d’autres; l’offre et la demande pèsent toujours dans la balance.

QUEL LIEN ENTRE TAXES FONCIÈRES, LOGEMENT COLLECTIF, DENSIFICATION ET RICHESSE POUR LES MUNICIPALITÉS?

Urgence climatique, empiétement et pression sur les milieux naturels et la zone agricole à des fins résidentielles, encouragement à l’utilisation de l’automobile, dépenses publiques majeures reliées au développement d’infrastructures et de services à la population, l’étalement urbain engendre des coûts considérables pour les municipalités, coûte cher à l’État – et à la société.

Caractérisé entre autres par une faible densité d’habitations, l’étalement contribue aussi à appauvrir les milieux de vie en raison de l’éparpillement des activités et de la suburbanisation (la croissance des zones situées à la périphérie des villes), que l’on connaît communément comme les banlieues. Et historiquement (le concept aurait vu le jour en période d’après-guerre, dans les années 1950 et se serait accéléré dès les années 1970, entre autres en raison de l’augmentation généralisée des ménages à posséder une automobile), il entretient de faibles valeurs foncières en marge des centres urbains – un attrait pour les ménages à la recherche de l’abordabilité de ces milieux d’accueil.

La densification soucieuse de la qualité des milieux de vie apparaît donc aujourd’hui comme un mode incontournable pour répondre aux enjeux de développement du territoire et de développement durable, et se veut une réponse aux problèmes engendrés par l’étalement urbain. De plus en plus de municipalités au Québec intègrent d’ailleurs la densification dans les plans d’aménagement et de développement du territoire, comme c’est effectivement le cas pour les villes de Laval, Longueuil, Montréal et Québec depuis plusieurs années.

Par ailleurs, pour élargir leur assiette fiscale, les municipalités cherchent à accueillir de nouveaux résidents et à répondre aux besoins en logements. En outre, plus la densité de la population est forte, plus la valeur des maisons est élevée. Construire par exemple des habitations de six étages et plus, entre autres des copropriétés, permettrait de densifier des secteurs d’une ville tout en rentabilisant les infrastructures existantes, par la réduction de l’impact de la hausse des valeurs foncières, et l’augmentation des revenus liés aux taxes foncières. Un milieu de vie plus compact représente ainsi des économies importantes associées aux coûts de construction et d’entretien des infrastructures : construire de nouveaux projets immobiliers là où les infrastructures sont déjà présentes assure des économies substantielles.

La densification (en hauteur) comporte d’autres avantages : rentabilisation des services de transport collectif ou l’aménagement de services publics comme une école; diminution de l’empreinte du bâtiment au sol; contribution au dynamisme et à la vitalité économique locale. En privilégiant des aménagements axés sur le transport collectif, elle permet également de réduire les distances de déplacement en favorisant l’accessibilité et la mobilité durable.

Donc, il est possible de comprendre que les villes soient portées vers une certaine élévation, mais elles doivent aussi considérer tout ce qui participe à la construction d’un milieu de vie vivant, attractif, plus vert et répondant aux besoins de tous ceux et celles qui y habitent. La ville est après tout un milieu de vie humain et vivant. Et qui sait, la ville de demain se construira peut-être sur nos toits!

Condoliaison 23-1 Printemps 2022