Comprendre les majorités

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Comprendre les majorités : quel pourcentage de vote pour quel type de décision ?

Le pourcentage de voix requis pour l’adoption d’une résolution en assemblée des copropriétaires est dicté par le Code civil du Québec de manière à assurer un processus démocratique sain et juste, en tenant compte de l’importance de la décision pour la copropriété.

Le quorum

N’oubliez pas de d’abord vérifier le quorum, nécessaire pour ouvrir l’assemblée des copropriétaires. Sans l’atteinte du quorum, aucune décision ne peut être prise – donc aucun vote ne peut être comptabilisé. La convocation d’une assemblée de rattrapage est alors nécessaire.

Le quorum, c’est le nombre minimum de voix présentes ou représentées (par procuration) requis pour qu’une assemblée puisse validement délibérer et prendre une décision. Habituellement, il s’agit de la majorité, soit 50 % plus une fraction de voix.

Attention ! En copropriété divise, le quorum se calcule en fonction de la majorité des voix – pas de la majorité des copropriétaires. Il y a quorum lorsque des copropriétaires détenant la majorité des voix sont présents ou représentés à l’assemblée (par procuration). Pour calculer le quorum, on doit toutefois exclure du total des voix celles des copropriétaires dont le droit de vote a été suspendu, supprimé ou réduit, par le seul effet de la loi, d’après le site Condolegal.com.

Lorsque le quorum est atteint, l’assemblée peut commencer. Il faut rester attentif aux arrivées et départs des copropriétaires, en cours d’assemblée, afin d’éviter qu’une erreur se produise dans le calcul des voix, d’assurer que le quorum soit maintenu et que les décisions prises soient valides. Si le président d’assemblée constate une perte de quorum, il doit suspendre ou terminer l’assemblée ou, à tout le moins, ne plus tenir de vote.

Majorité absolue : décisions courantes

Toute décision qui n’est pas de la compétence exclusive du conseil d’administration ou pour laquelle une majorité supérieure n’est pas requise par la loi, nécessite une majorité absolue. Il s’agit, par exemple, de l’élection des administrateurs.

Il ne faut pas confondre « majorité absolue » et « majorité simple ». Dans ce dernier cas, il suffit que le nombre de voix « pour » soit supérieur au nombre de voix « contre ». Pour obtenir la majorité absolue, le nombre de voix « pour » correspond à plus de 50 % des voix présentes ou représentées à l’assemblée. Ainsi, les abstentions et les votes « blancs » sont comptabilisés et considérés comme des votes « contre ».

Majorité renforcée : décisions importantes

Ce type de majorité est nécessaire pour les décisions plus importantes, comme les modifications à l’acte constitutif de copropriété ou les travaux de transformation des parties communes ou la création d’une hypothèque mobilière.

Dans de tels cas, une décision sera valide seulement si elle est prise par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, dans une proportion d’au moins 75 % des voix que détiennent ces copropriétaires. Il ne s’agit pas de 75% des voix de tous les copropriétaires, mais 75 % des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

Majorité double : décisions extraordinaires

Assez peu courante, la majorité double est requise lorsqu’il s’agit, par exemple, d’un changement à la destination de l’immeuble ou de la dissolution de la copropriété.

La majorité double nécessite le respect de deux critères précis (d’où son nom). Dans un premier temps, l’obtention d’un vote favorable de la part de 75 % de l’ensemble des copropriétaires, en nombre. Dans un second temps, cette majorité de 75 % favorable doit aussi représenter au moins 90 % de l’ensemble des voix de tous les copropriétaires, en tenant compte des quotes-parts respectives.

Consentement individuel

L’article 1102 du Code civil du Québec est sans équivoque : « Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative. »

Par conséquent, « l’assemblée ne peut, sans le consentement du copropriétaire affecté, adopter une résolution qui aurait comme conséquence de modifier la valeur relative de sa fraction ou la destination de sa partie privative. Le consentement dudit copropriétaire peut être exprimé par son vote favorable, ou par une intervention qu’il pourrait faire à l’acte notarié, en vue de modifier la déclaration de copropriété. Il ne saurait être ainsi question de quelque majorité que ce soit », explique la référence en matière de droit de la copropriété, le site Condolegal.com.

Pour plus de détails et des exemples, consultez les fiches techniques proposées par notre partenaire Condolegal.com

• Les majorités en assemblées générales
• Assemblées de copropriétaires

Informez-vous sur les changements occasionnés par l’entrée en vigueur de la loi 16 en consultant notre centre de documentation

• La suspension et la réduction du droit de vote

  Afin de protéger les intérêts des copropriétaires et pour assurer une meilleure représentativité, il est possible de suspendre ou de réduire les droits de vote dans des circonstances particulières. La suspension d’un droit de vote s’applique dans les cas suivants : 1- En cas de défaut de paiement de la quote-part des charges communes de la part d’un copropriétaire, pendant plus de trois mois, son droit de vote est suspendu jusqu’à ce que le montant dû soit acquitté auprès du syndicat. Tant que cette dette n’est pas réglée, le copropriétaire ne peut exercer son droit de vote en assemblée. 2- Lorsque le syndicat est lui-même propriétaire d’une fraction, ce vote n’est pas pris en compte parmi les voix admissibles à l’assemblée. La réduction du droit de vote s’applique dans les cas suivants : 1- Dans les copropriétés comportant moins de cinq fractions, le droit de vote d’un copropriétaire détenant plus de voix que le total de toutes les autres voix sera réduit. L’objectif est d’égaliser le nombre de voix afin d’éviter un déséquilibre dans le pouvoir décisionnel des copropriétaires. 2- Dans les copropriétés comportant cinq fractions ou plus, le promoteur qui dispose de plus de la moitié des voix est soumis à l’article 1092 du Code civil du Québec. L’article stipule que ce dernier « ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qu’il occupe, de plus de 60 % de l’ensemble des voix des copropriétaires à l’expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre est réduit à 25 % par la suite. »

• Un copropriétaire = un vote? Non

  En assemblée des copropriétaires, une main levée ne correspond pas à une voix. En effet, conformément à l’article 1090 du Code civil du Québec : « Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction ». La valeur relative des fractions est incluse dans l’acte constitutif de copropriété faisant partie de la déclaration de copropriété. Le syndicat de copropriété doit tenir à jour le registre des copropriétaires, qui recense entre autres la valeur de chaque vote, permettant ainsi un calcul rapide, précis, juste et évitant tout litige éventuel.