Combien coûte une étude du fonds de prévoyance?

Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles obligations découlant de la Loi 16, tous les syndicats de copropriété doivent désormais produire une étude du fonds de prévoyance. Cet exercice, essentiel à la saine gestion d’un immeuble détenu en copropriété, représente toutefois un investissement important, particulièrement pour les ensembles dotés de systèmes techniques complexes.

À quoi sert l’étude et comment se réalise-t-elle?

L’étude vise à planifier, sur un horizon minimal de 25 ans, les interventions majeures qui toucheront les parties communes de l’immeuble :
• enveloppe, toiture et fenestration
• systèmes mécaniques, électriques et électroniques
• machinerie liée à la sécurité, au chauffage, à la climatisation, etc.

Elle doit être mise à jour tous les cinq ans.

Le rapport produit par les professionnels contient généralement :
• un portrait de l’état de l’immeuble, incluant l’évaluation des parties communes et des besoins d’entretien;
• un plan prévisionnel des interventions, accompagné d’un tableau des coûts estimés;
• une stratégie financière présentant la capitalisation requise du fonds de prévoyance et les contributions futures recommandées.

Selon la taille et la complexité du bâtiment, un rapport peut facilement atteindre 150 à 300 pages, incluant descriptions détaillées et séries de photos.

Les études sont effectuées par des ingénieurs, technologues professionnels ou des firmes spécialisées en gestion d’actifs immobiliers. Leur analyse nécessite souvent l’accès :
• aux plans d’architecture,
• aux documents techniques des systèmes,
• et à l’historique des travaux réalisés.

Dans plusieurs copropriétés, ces informations sont incomplètes, ce qui peut rendre la démarche plus complexe — et potentiellement plus coûteuse.

Combien faut-il prévoir?

Les coûts varient considérablement selon :
• le nombre d’unités;
• l’âge de l’immeuble;
• l’état général;
• la complexité des systèmes;
• la disponibilité des documents techniques.

Ordres de grandeur observés dans l’industrie :

Grandes copropriétés (25 unités et plus)
Les honoraires se situent souvent entre 8 000 $ et 10 000 $, mais peuvent varier de 5 000 $ à 15 000 $ selon les particularités du bâtiment.
Dans certains ensembles de plus de 100 unités, la facture peut atteindre ou dépasser 20 000 $.

Petites copropriétés
Pour les immeubles de petite taille ou de complexité limitée, les coûts tournent habituellement autour de 2 500 $ à 3 500 $.

Il est important de noter que la complexité prime sur la taille : un immeuble de 10 unités avec des systèmes techniques sophistiqués peut nécessiter plus de travail qu’un bâtiment plus grand mais plus simple.

Ce que révèle l’étude et conseils pratiques

Même lorsque l’entretien général est adéquat, plusieurs syndicats découvrent :
• l’ampleur des sommes à mettre de côté;
• la nécessité d’augmenter rapidement les cotisations au fonds de prévoyance;
• des interventions à planifier à court ou moyen terme;
• des lacunes liées aux parties communes pour usage restreint, parfois mal documentées dans la déclaration de copropriété.

Pour certaines copropriétés moins bien organisées ou dont le fonds est insuffisamment capitalisé, l’étude peut mettre en lumière une situation préoccupante : capacités financières limitées, risques accrus lors du renouvellement d’assurance ou difficultés à la revente de certaines unités.

Beaucoup de copropriétaires — et même certains intervenants du marché immobilier — ignorent encore que l’étude du fonds de prévoyance est désormais obligatoire. Un nombre important de fonds sont sous-capitalisés, ce qui expose les immeubles à des risques de déficit lors d’interventions majeures ou d’imprévus.

Conseils pratiques pour votre syndicat :
• Entamez les démarches dès maintenant : les firmes spécialisées sont très sollicitées, et les délais peuvent atteindre 3 à 4 mois après la signature du contrat.
• Prévoyez un dépôt de 5 % à 20 % à la signature et le paiement final avant la remise du rapport.
• Les professionnels effectuent généralement une ou deux visites de 1 à 3 heures, auxquelles peut s’ajouter l’intervention d’un spécialiste (ex. : ascenseurs).
• Si l’immeuble présente une détérioration marquée, attendez-vous à des frais supplémentaires.

D'après un article du Journal de Montréal

Cliquez ici pour consulter l'article du Journal de Montréal et visionner l'entrevue de Me Yves Joli-Coeur.