Jugement important en copropriété divise : des antennes installées illégalement devront être démantelées

Un récent jugement de la Cour supérieure du Québec, rendu le 17 juin 2025, vient rappeler avec force l’importance du respect des déclarations de copropriété et des règles qui encadrent l’usage des parties communes dans un ensemble immobilier en copropriété divise.

Le contexte : un différend entre syndicats d’un même complexe

L’affaire oppose deux syndicats d’un même complexe résidentiel situé à Montréal, dans le quartier Griffintown. Le complexe Jardins Windsor regroupe environ 650 unités réparties sur plusieurs phases. La gestion de l’ensemble est assurée par le Syndicat Jardins Windsor Phase Horizontale (aussi appelé Syndicat Horizontal), tandis que chaque phase dispose de son propre syndicat et d’une Déclaration de copropriété concomitante (DCC). Le tout est encadré par une Déclaration de copropriété initiale (DCI) à laquelle tous les syndicats sont liés.

En 2023, le Syndicat Jardins Windsor Phase III (le syndicat défendeur) a conclu, sans autorisation préalable du Syndicat Horizontal, des ententes commerciales avec Telus et Vidéotron pour l’installation d’équipements de télécommunication sur des parties communes (toit, murs extérieurs, zones techniques).

Des antennes jugées incompatibles avec la destination de l’immeuble

Représenté par le cabinet Dunton Rainville, le Syndicat Horizontal a intenté un recours en injonction visant à faire retirer l’ensemble des installations. Il faisait notamment valoir que :

• les baux commerciaux contrevenaient aux déclarations de copropriété;

• l’installation de neuf antennes de grande taille (12 à 15 pieds de hauteur) et d’équipements connexes portait atteinte à l’apparence extérieure de l’immeuble;

• les équipements n’étaient pas destinés aux copropriétaires, mais plutôt à une clientèle externe;

• et qu’une telle entente commerciale allait à l’encontre du caractère résidentiel de la copropriété.

Une décision claire sur les droits et obligations des syndicats

Dans sa décision, l’honorable juge Silvana Conte donne raison au Syndicat Horizontal sur tous les points. Elle conclut notamment que :

• les ententes conclues avec Telus et Vidéotron sont nulles, car elles contreviennent à la DCI et aux DCC;

• les installations dénaturent l’aspect architectural de l’immeuble, en violation de la servitude d’harmonie;

• la vocation résidentielle exclusive de l’ensemble immobilier ne permet pas ce type d’usage à des fins commerciales;

• les syndicats de copropriétaires étant des organismes à but non lucratif, ils ne peuvent rechercher de revenus au détriment de la destination de l’immeuble.

Un jugement à portée pédagogique pour l’ensemble du milieu

Ce jugement constitue un rappel essentiel : dans une copropriété en phasage, les syndicats des différentes phases sont tous liés à la déclaration de copropriété initiale. Il confirme la primauté de la destination de l’immeuble — ici strictement résidentielle — et rappelle que toute dérogation nécessite l’approbation des parties concernées. Il met aussi en lumière l’importance de la servitude d’harmonie, conçue pour assurer la cohérence visuelle et architecturale d’un projet de copropriété à phases multiples.

Une cause défendue par une équipe spécialisée

Le RGCQ tient à souligner le travail rigoureux des avocats Me Alain Chevrier, Me Alexandre Fournier, Me Yves Joli-Cœur et Me Alex Laplante, du cabinet Dunton Rainville, qui ont représenté avec succès le Syndicat Horizontal. Leur intervention illustre l’importance de recourir à des professionnels chevronnés en droit de la copropriété, notamment dans des dossiers complexes impliquant plusieurs syndicats et des enjeux d’interprétation de la déclaration de copropriété.

Pour consulter le jugement complet : Syndicat Jardins Windsor Phase Horizontale c. Syndicat Jardins Windsor Phase III, Telus Communications inc. et Vidéotron ltée.