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Syndicats de copropriétaires et COVID-19

Automne 2020 - Vol. 21, No.4

16/12/2020
Syndicats de copropriétaires et COVID-19

COMMENT SE PORTENT VOS FINANCES?


Est-ce que la copropriété divise subit les contrecoups financiers que peut entraîner la COVID-19? Dans certains cas oui, dans d’autres non.


PAR FRANÇOIS G. CELLIER


La réalité des immeubles varie selon plusieurs facteurs, dont le statut d’emploi des copropriétaires qui y vivent, leur capacité de payer et la santé financière des copropriétés elles-mêmes.


Celles dont le fonds de prévoyance est insuffisant, et où les frais de condo ont été sous-financés année après année, pourraient moins bien s’en sortir. En revanche, les syndicats de copropriétaires qui gèrent adéquatement leur immeuble, en respectant la loi et leurs obligations, disposent d’un coussin confortable et peuvent mieux voir venir les coups.


LES RETARDATAIRES


« Ce qu’on voit souvent, actuellement, ce sont des copropriétés qui ont tardé à ajuster leurs frais de condo à l’étude du fonds de prévoyance, que nous les avons convaincus de produire il y a quelques années. Maintenant qu’elles voudraient entamer un rattrapage financier en cette matière, il leur faut composer avec le coronavirus (COVID-19). Cela crée un climat tendu pour plusieurs syndicats de copropriétaires que nous gérons », lance Marc-Antoine L’Allier, directeur général de LaMarque Gestion Immobilière.


Les administrateurs doivent établir les sommes à investir dans le fonds de prévoyance, annuellement, en vertu d’obligations légales. Mais plusieurs copropriétaires leur imposent une pression énorme, afin que ces montants soient revus à la baisse, du moins pour quelques années à venir. « Bien que le phénomène soit circonscrit à quelques copropriétés seulement, les pétitions et les lettres ouvertes circulent. On observe également des réactions hostiles à l’égard d’admi nistrateurs qui augmentent les frais de condo », observe Marc-Antoine L’Allier. Il en résulte un climat d’affrontement entre les copropriétaires mieux et moins bien nantis.


LES MOINS FORTUNÉS SONT CIBLÉS


Dans certains immeubles, des messages hargneux ont été affichés çà et là. Sur l’un d’entre eux, on pouvait lire : « que ceux qui n’ont pas les moyens de vivre dans notre immeuble déménagent ». Parmi les personnes visées, il s’en trouve qui, d’emblée, n’avaient pas le pouvoir d’achat nécessaire pour accéder à la propriété. Et voilà que la COVID-19 est venue en rajouter une couche, ce qui a fait d’autant plus mal à ceux qui touchaient la Prestation canadienne d’urgence (PCU).


Malgré tout, seulement quelques copropriétaires ont demandé un report des paiements de leurs frais de condo. « Ce qui a été accordé dans tous les cas », précise Marc-Antoine L’Allier. D’autres ne reconnaissent pas les hausses imposées et continuent de payer le montant d’avant, ou l’ajustent selon leurs moyens financiers. Comme la pandémie est loin d’être terminée, les prochains mois risquent d’être déterminants. On verra, dès lors, si la capacité de payer d’une majorité de copropriétaires est toujours au rendez-vous. Il se pourrait que certains virements bancaires ou chèques postdatés ne passent plus.


En raison de la COVID-19, les trois assureurs hypothécaires canadiens ont repoussé (du 30 juin 2020 au 30 septembre 2020) la date limite pour l’approbation des reports de paiements par les prêteurs. La période de grâce accordée pouvait aller jusqu’à six mois. Une fois ces six mois arrivés à expiration, les paiements hypothécaires reprennent. Ceux qui ont été reportés, incluant le capital et les intérêts accumulés, doivent être remboursés.
Source : SCHL


CONGÉ DE FRAIS DE CONDO


Cela dit, d’autres copropriétés, dont les quelque 3 700 portes gérées par Gestactif ont opté pour une politique (à trois niveaux) axée sur la « flexibilité ». Cette politique est ajustée au degré de tolérance propre à chaque syndicat desservi. Le premier niveau stipule que la perception pleine et entière des frais de condo demeure. Le second permet la prise d’un arrangement visant des paiements minimaux, conditionnel à ce que les copropriétaires concernés puissent faire la preuve d’une perte de revenus. Quant au troisième, il accorde un congé de paiement pour une période indéterminée.


Cela dit, seulement huit personnes se sont prévalues d’un arrangement financier. « Nous sommes surpris d’un si petit nombre. Mais peut-être qu’éventuellement, un plus grand nombre d’individus se manifesteront, d’autant plus qu’il y aura reprise des cotisations spéciales (appels de charges) », fait savoir Dominique Poulin, fondateur de Gestactif.


En raison de la pandémie liée à la COVID-19, les convocations aux assemblées de copropriétaires ont pris du retard. Plusieurs d’entre elles auraient dû se dérouler en mars et en avril derniers. Elles ont plutôt eu lieu cet automne (en mode virtuel). Ces assemblées sont importantes, car elles permettent ensuite d’adopter le budget prévisionnel, afin que les opérations courantes et extraordinaires d’une copropriété puissent continuer.


COTISATIONS SPÉCIALES REPORTÉES


Il faut savoir qu’en raison de nombreux travaux qui ont été reportés, ces cotisations spéciales avaient été mises sur la glace. Mais depuis quelques semaines, les appels de charges ont recommencé dans certaines copropriétés dont la gestion est assurée par Gestactif. Et pour quelquesunes d’entre elles, le montant sera substantiel.


Autre question : est-ce que les gestionnaires sont davantage sollicités, en raison de la COVID-19, afin de préserver les états financiers des copropriétés qu’ils gèrent? « Je dirais plutôt que cette pandémie a créé d’autres types d’irritants et de problèmes à gérer. Il faut notamment faire face à des conflits entre copro priétaires et administrateurs, mais aussi composer avec les retards pris dans l’industrie de la construction, qui sont allés jusqu’à un an dans plusieurs cas », souligne Marc-Antoine L’Allier. Il y a également eu plusieurs effets pervers liés aux tests de la COVID-19, ainsi qu’à des mises en quarantaine.


Pour tout dire, la santé financière d’une majorité de copropriétés ne semble pas trop affectée jusqu’à présent, mais il ne faudrait pas que la crise sanitaire s’éternise, car les retombées négatives pourraient croître au cours des prochains mois. Il n’est pas exclu d’imaginer que si la deuxième vague se prolonge au-delà des prévisions, la copropriété risque d’en subir des contrecoups majeurs. Un tel scénario n’est pas souhaitable, car il en va de l’intérêt d’un segment de marché résidentiel majeur au Québec, mais aussi de la quiétude de milliers de copropriétaires éprouvés depuis trop longtemps déjà.


Les copropriétés dont la destination est à la fois résidentielle et commerciale sont, elles aussi, très touchées par la pandémie. Notamment celles de type villégiature, où la location à court terme (Airbnb et autres) est une pratique répandue. La grande majorité des condos prévus pour cette activité sont vacants, par le fait d’une industrie touristique au ralenti. Les copropriétaires investisseurs ne font donc pas leurs frais, car les dépenses sont supérieures aux rentrées d’argent.