Foire aux questions

+ Achat, vente et location

Acheteur ou vendeur, imputabilité des charges pour des travaux ayant été votés avant la vente

Question :

Les administrateurs de ma copropriété m'exigent le paiement d'une cotisation spéciale pour des travaux visant la réfection de la toiture de l’immeuble. Or, ces travaux avaient été votés par l’assemblée générale des copropriétaires avant même l’achat de mon appartement. Qui doit, du vendeur ou de l'acheteur, payer pour ces travaux ? pour des travaux ayant été votés avant la vente.

Réponse :

C’est la date d’exigibilité du paiement de cette cotisation spéciale qui est déterminante. En effet, il appartient au propriétaire en titre au moment ou la contribution devient exigible, donc vraisemblablement à l’acheteur dans votre cas, d’acquitter cet appel de charges. Il est donc essentiel pour tous les intéressés de prendre connaissance des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires avant de finaliser une offre d’achat et ce, afin d’éviter de mauvaises surprises.

Acheteur ou vendeur, responsabilité des charges impayées

Question :

Les administrateurs de ma copropriété m’ exigent le paiement d’une cotisation spéciale pour des travaux visant la réfection de la toiture de l’immeuble. Or, ces travaux avaient été votés par l’assemblée générale des copropriétaires avant même l’achat de mon appartement. Qui doit, du vendeur ou de l’acheteur, payer pour ces travaux ? pour des travaux ayant été votés avant la vente.

Réponse :

C’est la date d’exigibilité du paiement de cette cotisation spéciale qui est déterminante. En effet, il appartient au propriétaire en titre au moment ou la contribution devient exigible, donc vraisemblablement à l’acheteur dans votre cas, d’acquitter cet appel de charges. Il est donc essentiel pour tous les intéressés de prendre connaissance des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires avant de finaliser une offre d’achat et ce, afin d’éviter de mauvaises surprises.

Arrérages relatifs aux charges dues au moment de la vente

Question :

Le Syndicat des copropriétaires a-t-il le droit de me réclamer les frais mensuels (charges communes) dus par l’ancien copropriétaire dont je viens d’acheter l’unité?

Réponse :

Le syndicat de votre copropriété peut effectivement vous exiger le paiement de toutes les charges dues au moment de l’acquisition à l’égard de l’unité d’habitation que vous venez d’acheter, si vous n’avez pas pris toutes les précautions utiles. En effet, l’article 1069 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce comme principe que le copropriétaire acquéreur est responsable des charges communes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat de la copropriété. Le promettant acquéreur est cependant en droit de requérir du syndicat un état des charges communes dues, afin de lui permettre d’exiger du vendeur l’acquittement complet de celles-ci lors de la vente. Le défaut du syndicat de fournir au proposant acquéreur, dans les quinze (15) jours de la demande, un tel état des charges communes exonère ce dernier de toute responsabilité. À cet égard, il est à noter que la jurisprudence a reconnu que si le notaire instrumentant n’a pas entrepris cette démarche, sa responsabilité professionnelle pourra être engagée, exposant celui-ci à payer aux lieu et place du vendeur, quitte à se retourner contre ce dernier.

Enseigne à vendre

Question :

Le conseil d’administration exige que je retire une enseigne « à vendre » que j’ai mise en façade de l’immeuble. Quels sont mes droits?

Réponse :

De nombreuses déclarations de copropriété comportent des clauses qui interdisent l’installation dans les parties communes de tout type d’affiche. Ce type d’interdiction repose, règle générale, sur le fait que l’on désire assurer une certaine harmonie de l’ensemble architectural de l’immeuble et s’inscrit dans le respect de la destination d’immeuble. Dans ces circonstances, vous n’aurez vraisemblablement d’autre choix que de vous résoudre à enlever toute enseigne dans les parties communes de l’immeuble.

Notaire

Question :

Lors de l’achat, suis-je tenu de prendre le notaire désigné par le promoteur alors que je paie pour ses services?

Réponse :

L’article 26 de la Loi sur le notariat prévoit que lors d’une vente d’immeuble, le choix du notaire revient à l’acquéreur s’il paye totalement le prix de vente (comptant ou à l’aide d’un prêt hypothécaire) ou au vendeur, lorsque le prix de vente n’est pas entièrement payé (laissant une balance sur ce prix de vente). Ces règles ne sont pas toutefois absolues et les parties ( vendeur et acheteur) peuvent très bien convenir autrement. C’est d’ailleurs ce qui se passe dans la plupart des cas ou un promoteur met sur pied un projet en copropriété. En effet, règle générale, le promoteur impose dans son contrat préliminaire le choix du notaire et obtient le consentement des promettant-acheteurs, qui acceptent machinalement une telle stipulation, car ils ignorent qu’ils auraient pu choisir leur propre notaire. Cependant, une telle pratique, bien qu’elle pourrait comporter certains inconvénients tels que parfois un certain manque d’indépendance du notaire instrumentant vis-à-vis le promoteur, comporte ses avantages, tels qu’une meilleure connaissance du notaire instrumentant du projet immobilier concerné, permettant ainsi un plus grand contrôle sur le règlement des hypothèques ayant permis la construction de l’immeuble ou encore une plus grande facilité à conseiller les acquéreurs sur les règles de droit entourant leur nouvelle acquisition. Ainsi, pour répondre concrètement à votre question, si vous acquittez en totalité le prix d’achat, le choix du notaire vous revient, sauf convention contraire entre le vendeur et vous. Si, dans votre cas, l’offre d’achat ou l’avant-contrat est déjà signé et qu’il est prévu que le choix du notaire est celui du promoteur, il est trop tard pour revenir sur la question. Cependant, rien ne vous empêche d’obtenir l’assistance d’un conseiller juridique indépendant qui saura vous apporter les conseils juridiques appropriés.

Précautions à prendre

Question :

Je désire acheter un appartement dans un immeuble ayant été construit il y a une dizaine d’années. Avant de concrétiser l’acquisition de cet appartement, quelles vérifications dois-je effectuer en vue d’évaluer si cet achat répondra à mes besoins?

Réponse :

Il y a plusieurs éléments auxquels vous devriez être attentif. Il est essentiel de prendre connaissance du contenu de la déclaration de copropriété et de consulter les états financiers du syndicat, avant de soumettre une proposition d’achat ou à tout le moins rendre celle-ci conditionnelle à un examen de ces documents et à une déclaration de satisfaction de votre part. En effet, bien qu’il existe un certain standard dans la rédaction des déclarations de copropriété, celles-ci peuvent comporter des restrictions spécifiques au complexe immobilier concerné. Or, de telles restrictions pourraient être contraires à vos attentes. À titre d’exemples, certaines déclarations de copropriété prohibent la présence d’animaux domestiques ou en limitent le nombre, ou encore, imposent des exigences très précises quant au type de revêtement de sol autorisé dans les unités d’habitation. D’autres éléments importants devront être pris en compte en vue de compléter votre analyse, parmi lesquels, entre autres, l’état de l’immeuble, la qualité de l’insonorisation acoustique et le niveau d’entretien des parties communes. En effet, si l’immeuble a été construit il y a plusieurs années, existe-t-il un programme d’entretien structuré? À cet égard, des composantes majeures devront-elles être remplacées à brève échéance, telles que toiture, fenestration, système de chauffage ou de climatisation, ascenseur, etc. Le fonds de prévoyance du Syndicat est-il suffisamment garni pour faire face à de telles dépenses majeures, etc. Enfin, la qualité de l’administration de l’immeuble devra être prise en considération. Les administrateurs (conseil d’administration) de l’immeuble concerné ont-ils comme seule préoccupation de tenir les charges communes (frais de condo) à leur plus bas niveau et ce, même au détriment de l’entretien des parties communes? Les registres du syndicat sont-ils bien tenus? Existe-t-il un carnet d’entretien de l’immeuble? Si la réponse à ces questions est négative ou impossible à obtenir, l’acquisition projetée s’avère une entreprise qui pourrait comporter des risques importants. La lecture des procès-verbaux d’assemblée des copropriétaires pourrait être utile pour compléter ou vérifier l’exactitude des réponses apportées à vos questions. Bien entendu, nous n’avons cité ici que quelques exemples et le notaire qui concrétisera la transaction d’achat pourra certainement vous indiquer d’ autres particularités afférentes à l’immeuble et au syndicat des copropriétaires.

Registre du syndicat

Question :

Afin de tenir les registres du Syndicat à jour, peut-on exiger des nouveaux copropriétaires une copie de leur acte d’acquisition?  

Réponse :

L’article 1070 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès -verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, ainsi que les états financiers. De ce fait, il est du devoir du conseil d’administration de tenir un tel registre et de s’enquérir, lors de chaque transaction, du nom du (des) nouveau(x) propriétaire(s) en titre, afin de mettre à jour le registre. Si la déclaration de copropriété le prévoit, vous pourrez exiger du (des) nouveau(x) acquéreur(s) copie de leur acte d’acquisition reçu devant notaire, dans lequel il y est indiqué le nom des nouveaux propriétaires. À défaut d’une telle stipulation dans votre déclaration de copropriété et/ou d’obtenir telle information directement des copropriétaires, il vous est loisible de consulter le Registre foncier en ligne, où vous pourrez accéder aux différents actes d’acquisition. Il va de soi qu’un tel exercice nécessite une connaissance minimale de votre part, afin d’être en mesure de faire la relation entre les numéros de lots et les actes de vente inscrits au bureau de la publicité des droits. Le registre des copropriétaires doit être valide et à jour, car il détermine qui sont les véritables copropriétaires et, par la même occasion, qui a le droit de voter ou d’être représenté en assemblée générale des copropriétaires. Il est important d’avoir le nom du copropriétaire ou les noms des copropriétaires indivisaires (plus d’un copropriétaire d’une même fraction) tel(s) qu’inscrit(s) à l’acte d’ acquisition. Si, dans une copropriété, une personne exerce un droit de vote qu’elle n’a pas, cette faute sera considérée comme une erreur dans le calcul des voix, ce qui pourrait faire la différence lors d’une contestation d’une décision de l’assemblée devant un tribunal.

Succession

Question :

Ayant hérité d’un appartement dans une copropriété, suis-je tenu de payer les charges communes impayées par le défunt?

Réponse :

La liquidation d’une succession consistant, entre autre, à payer les dettes du défunt, les biens de la succession doivent donc être employés au paiement des créanciers de cette dernière. Ainsi, vous pouvez donc être tenu aux charges communes impayées du défunt si vous avez accepté ce legs.

Vente - Vice caché

Question :

Nous venons de prendre possession de notre appartement et nous constatons qu’il y a de nombreuses infiltrations d’eau dans l’immeuble. Que devons-nous faire ?

Réponse :

Vous devez informer le conseil d’administration de cet état de fait. En effet, il appartient au Syndicat de poser tous les gestes utiles visant à assurer la conservation de l’immeuble. De plus, le Syndicat a l’intérêt juridique requis pour intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble, ou un vice du sol. Il dispose ainsi de recours contre le constructeur, l’architecte et l’ingénieur, les entrepreneurs ou toute autre personne liée au maître de l’ouvrage.

Vices cachés - Recours

Question :

Lors de la dernière assemblée des copropriétaires, j’ai appris que des travaux majeurs devront être entrepris à la maçonnerie de l’immeuble en raison d’une mauvaise conception initiale. Ai-je des recours contre mon vendeur?

Réponse :

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu, en l’occurrence votre partie privative et les parties communes de l’immeuble, est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il les avait connus. Si les travaux majeurs auxquels vous faites référence ne vous avaient pas été dénoncés et que le vice ne pouvait être décelé par un acheteur prudent et diligent, dès lors vous êtes en droit de demander une indemnisation pour la quote-part que vous serez tenu de payer dans une cotisation spéciale à venir du syndicat, pour la réfection des parties communes. De plus, si votre vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il pourra être tenu, outre la restitution ou diminution du prix de vente, à tous les dommages que vous auriez pu subir. Enfin, il est à noter que vous êtes tenu de dénoncer à votre vendeur, par écrit et dans un délai raisonnable, l’existence du vice et la nature de vos prétentions, à défaut de quoi votre droit pourrait s’éteindre, sauf si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de cette situation.


+ Assemblée

Administration provisoire

Question :

Quand le promoteur doit-il céder l’administration de la copropriété?

Réponse :

Dans les quatre-vingt dix jours (90) jours après la perte de contrôle du promoteur sur l’assemblée générale, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire et procéder à l’élection d’un nouveau conseil d’administration.  Cette perte de contrôle s’exprime par le fait que le promoteur a vendu suffisamment d’unités et qu’il ne détient plus ainsi une majorité de voix dans la copropriété.  À défaut par le conseil d’administration de convoquer une telle assemblée, tout copropriétaire peut le faire. De plus, lors de cette assemblée, le conseil d’administration sortant doit rendre compte de son administration.  Il doit remettre les états financiers et les documents relatifs à son administration permettant ainsi au nouveau conseil d’administration de continuer la gestion dans l’intérêt commun des copropriétaires.

Assurances - Consultation des copropriétaires

Question :

L’article 1072 du Code civil du Québec (C.c.Q.) fait état que le conseil d’administration doit soumettre le budget à l’assemblée des copropriétaires pour «consultation».  Est-ce que cela veut dire que l’assemblée n’a pas à voter dessus?

Réponse :

Depuis la réforme du Code civil du Québec de 1994, il appartient au conseil d’administration de “fixer”, après “consultation” de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes de la copropriété (article 1072 C.c.Q.).  Cette disposition n’octroie pas le pouvoir à l’assemblée des copropriétaires d’approuver le budget prévisionnel de la copropriété. Le pouvoir de l’assemblée des copropriétaires est strictement politique dans le processus d’adoption du budget.  Mais ce pouvoir d’influencer les membres du conseil d’administration dans la prise de décision doit clairement exister.  Par la consultation, les copropriétaires peuvent fournir un éclairage nouveau avant que la contribution de chacun soit fixée de façon définitive par le conseil d’administration.  L’obligation de consultation a pour effet d’obliger les administrateurs à agir avec prudence et diligence. Cependant, il y a lieu de se questionner sur le caractère impératif ou non de cet article du Code civil du Québec.  À cet égard, avant l’adoption du nouveau Code civil du Québec en janvier 1994, la plupart des déclarations de copropriété prévoyaient l’obligation de la part du conseil de soumettre à l’assemblée des copropriétaires le budget pour “approbation”.  Se pose donc la question de savoir si le processus de “consultation” prévu au nouvel article 1072 C.c.Q. s’applique de façon globale, ne permettant ainsi aucune déviation, ou plutôt de façon minimale en permettant de prévoir dans une déclaration l’obligation de faire adopter le budget par l’assemblée des copropriétaires. En attendant une réponse des tribunaux sur cette question, nous considérons que la prudence élémentaire en pareille circonstance est de soumettre le tout pour fins d’approbation par l’assemblée des copropriétaires, lorsque la déclaration de copropriété prescrit qu’un tel pouvoir est du ressort de l’assemblée des copropriétaires.

Travaux dans les parties privatives

Question :

Je désire abattre une partie d’un mur privatif (entre la cuisine et le salon), mais c’est un mur porteur.  L’architecte auquel nous avons fait appel nous recommande de faire une demande au conseil d’administration.  Celui-ci va la soumettre à l’assemblée des copropriétaires.  Le conseil d’administration ne peut-il pas traiter notre demande sans passer par l’assemblée?

Réponse :

Il y a lieu, dans un premier temps, de préciser que le pouvoir décisionnel d’autoriser de tels travaux appartient au syndicat de votre copropriété, eu égard aux prescriptions de l’article 1039 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui énoncent que les gestes relatifs à la conservation de l’immeuble relèvent de sa seule compétence. Quant à savoir si ce pouvoir est du ressort du conseil d’administration ou de l’assemblée des copropriétaires, il y a lieu de s’en remettre à votre déclaration de copropriété qui, au chapitre de l’acte constitutif, détermine les pouvoirs respectifs de ces deux organes décisionnels.

Contribution aux charges communes

Question :

L’assemblée des copropriétaires peut-elle décider que la contribution aux charges communes se fera autrement que par les quotes-parts?

Réponse :

Non, car l’assemblée des copropriétaires n’a aucunement le pouvoir d’agir ainsi.  En effet, l’article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prescrit que chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 C.c.Q..  Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.  Cet article a été à moult reprises considéré par les tribunaux comme étant d’ordre public, faisant en sorte que l’assemblée des copropriétaires ou le conseil d’administration ne peut en aucun cas y déroger et ce, même de façon consensuelle ou par un vote unanime de tous les copropriétaires.

Crédit d’impôt pour maintien à domicile

Question :

Je suis éligible au crédit d’impôt pour maintien à domicile. Est-ce que mes charges communes sont considérées comme des dépenses admissibles?

Réponse :

Oui, en partie. En effet, le gouvernement du Québec a créé, en l’an 2000, un programme de crédit d’impôt qui permet aux personnes âgées de 70 ans et plus de bénéficier à moindre coût de certains services de soutien à domicile. Celles-ci peuvent bénéficier du crédit d’impôt pour le maintien à domicile d’une personne âgée. Ce crédit est égal à 23% des dépenses admissibles qui ont été engagées pour certains services de soutien à domicile. Le montant des dépenses donnant droit au crédit d’impôt est limité à 12 000 $ par année. Une personne ayant des dépenses admissibles peut donc bénéficier d’un crédit d’impôt maximal de 2 760 $, soit 23% de 12 000 $. Afin d’avoir droit au crédit d’impôt pour le maintien à domicile d’une personne âgée pour une année d’imposition donnée, une personne ayant des dépenses admissibles doit remplir toutes les conditions suivantes, à savoir : résider au Québec, avoir 70 ans, respecter la limite annuelle de 12 000 $ pour les dépenses y donnant droit, utiliser les services de paie Desjardins pour payer ces dépenses et produire une déclaration de revenus. Les services couverts par ce régime concernent, entre autres, les services liés aux activités quotidiennes, les services liés aux repas, les services de surveillance et d’encadrement, les services de soutien civique et les services liés aux tâches domestiques courantes normalement effectuées dans une habitation. Si la personne habite une copropriété dont elle ou son conjoint est propriétaire, l’entretien de certaines parties communes de l’immeuble (intérieur et extérieur de l’immeuble) et certaines dépenses liées à son unité privative (intérieur de l’unité du copropriétaire) donneront également droit au crédit d’impôt. Quand deux personnes (ou plus), ayant droit au crédit d’impôt, partagent la même unité privative, chacune d’elle peut demander le crédit d’impôt et ce, jusqu’à concurrence de 2 760 $ pour ses dépenses respectives. Pour connaître toutes les conditions d’application de ce programme et la liste des services admissibles, veuillez consulter le site du Ministère du Revenu à l’adresse suivante :www.revenu.gouv.qc.ca

Date de l’assemblée

Question :

Notre déclaration de copropriété prévoit que notre assemblée annuelle des copropriétaires doit se tenir à une date précise.  Cette date ne convient pas à la majorité des copropriétaires.  Comment peut-on la modifier?

Réponse :

L’article 1054 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété font partie du règlement d’immeuble.  Par conséquent, l’assemblée des copropriétaires pourrait modifier ce règlement par un vote majoritaire, à la condition que le projet de modification au règlement d’immeuble soit joint avec l’avis de convocation d’assemblée et qu’un vote sur ce projet de modification soit pris.

Délai de convocation

Question :

Quel délai doit-on respecter pour convoquer l’assemblée générale?

Réponse :

En cas de silence ou d’imprécision de la déclaration de copropriété, il faut dès lors s’en référer aux prescriptions du Code civil du Québec, qui stipule que les copropriétaires doivent être convoqués au moins dix (10) jours avant la tenue de l’assemblée générale, mais pas plus de quarante-cinq (45) jours avant celle-ci.  Règle générale, la déclaration de copropriété de chaque immeuble précise les délais relatifs à la convocation des assemblées ordinaires ou spéciales. Ce délai peut être raccourci en cas d’urgence seulement.  Ainsi, après un sinistre important tel qu’un incendie, le conseil d’administration pourrait être habilité à convoquer l’assemblée des copropriétaires sans respecter le délai indiqué aux termes de la déclaration de copropriété, advenant que le défaut de ce faire aurait pour conséquence de causer un préjudice sérieux et irréparable à la collectivité.

Difficultés à obtenir le quorum

Question :

Dans notre copropriété, il y a un désintérêt manifeste des copropriétaires à participer aux assemblées générales des copropriétaires. Ainsi, il arrive depuis plusieurs années que nous ayons de la difficulté à atteindre le quorum.  Que faire devant un tel désintérêt?

Réponse :

Votre inquiétude quant au désintérêt des copropriétaires à participer aux assemblées générales est partagée par de nombreux administrateurs de copropriété. Cette situation est troublante, car elle dénote le peu de préoccupation qu’ont certains copropriétaires quant à la conservation du patrimoine commun. Il y a cependant lieu de distinguer le problème d’absentéisme de vos copropriétaires aux assemblées de copropriétaires et l’obtention du quorum. En tenant compte que chacun des copropriétaires peut être représenté en donnant une procuration en faveur d’une autre personne de son choix, il devrait normalement être assez facile d’obtenir en début d’assemblée une présence suffisante de copropriétaires présents ou représentés pour obtenir quorum.  C’est ce que nécessite le quorum. Il est important de bien faire comprendre aux copropriétaires que le syndicat, à titre de gestionnaire du patrimoine collectif des copropriétaires, a l’obligation légale d’assurer la conservation de l’immeuble.  L’atteinte de cet objectif assure ainsi le maintien de la valeur marchande des unités d’habitation de chacun des copropriétaires.  Il y va donc de l’intérêt de chacun de s’occuper de ses affaires. Afin de remédier à ce problème, nous avons été témoins d’excellentes initiatives par des conseils d’administration ou des copropriétaires qui ont mis sur pied des bulletins d’information destinés aux copropriétaires et résidents, dont l’objectif était de sensibiliser tous les copropriétaires aux gestes posés par le conseil d’administration de leur syndicat de copropriété dans l’intendance de l’immeuble ainsi que les mesures que le conseil d’administration souhaitait entreprendre dans l’établissement d’un plan d’entretien de l’immeuble.  Par le biais de cet outil informel qu’est le bulletin d’information, les copropriétaires sont plus conscients et mieux informés des enjeux et des démarches de leur conseil d’administration. En effet, il est impératif que les copropriétaires sachent que gérer un actif de cette importance, l’entretenir et en maintenir sa valeur et son attrait nécessite  des personnes ayant des habiletés particulières, des compétences adéquates, une grande disponibilité de temps, souvent bénévole, et l’expérience de ce type de gestion. La copropriété est une forme particulière de démocratie, qui ne peut s’exercer que si tous connaissent les règles du jeu, les formes civiles du dialogue et le juste prix des services rendus.

Fin de la copropriété

Question :

Peut-on mettre fin à la copropriété?

Réponse :

Oui, il peut être mis fin à la copropriété, en autant qu’une assemblée des copropriétaires soit convoquée à cette fin.  Compte tenu de l’importance d’une telle décision, la majorité requise est double : les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent (90%) des voix de tous les copropriétaires.  Cette décision de l’assemblée des copropriétaires doit aussi être accompagnée du consentement par écrit de tous les créanciers détenant des hypothèques sur tout ou partie de l’immeuble.

Amendement à la déclaration de copropriété

Question :

Un copropriétaire désire que lui soit octroyé un droit de jouissance exclusif sur la terrasse située sur le toit, comme étant une partie commune à usage restreint.  Quelles autorisations doit-il obtenir?

Réponse :

Il s’agit donc d’une demande visant à déclarer la terrasse comme partie commune à usage restreint.  Une telle demande requiert une modification de l’acte constitutif.  L’assemblée des copropriétaires devra donc être consultée sur ce point précis.  Ainsi, seul un vote pris à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, pourra permettre une telle modification.  Cette majorité des voix devra être également obtenue advenant qu’il y ait réalisation de certains travaux d’aménagement sur la terrasse.  Soulignons que toute modification de l’acte constitutif doit être notariée.

Majorités

Question :

Comment savoir quelle majorité est nécessaire lors d’un vote?

Réponse :

La « définition » de chaque type de majorité est déterminée au Code civil du Québec (C.c.Q), aux termes des articles 1096, 1097, 1098 et 1108. L’article 1096 C.c.Q. énonce que les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires sont prises en principe selon la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.  Cependant, compte tenu que certaines décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ont des conséquences importantes pour la collectivité des copropriétaires, le législateur a prévu, aux termes des articles 1097, 1098 et 1108 C.c.Q. certaines majorités renforcées, selon la nature des décisions à être prises. À titre d’exemple, les décisions qui concernent les actes d’acquisition par le syndicat de la copropriété d’un immeuble (tel que l’achat d’une unité d’habitation pour le concierge) doivent être prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires.  Il s’agit, dans ce dernier cas, de ce que l’on peut appeler la double majorité.  En effet, la majorité est calculée en fonction, dans un premier temps, de la majorité en nombre de tous les copropriétaires de l’immeuble, donc une majorité simple et cette majorité simple doit représenter les trois quarts des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.  Cette disposition, introduite à l’article 1097 C.c.Q. a été estimée souhaitable par le législateur, en raison du fait que certaines décisions nécessitent une majorité suffisamment représentative de copropriétaires. L’article 1098 C.c.Q. prévoit, quant à lui, un autre type de majorité.  Il s’agit, dans ce cas, d’une majorité beaucoup plus exigeante, soit une majorité en nombre des trois quarts de tous les copropriétaires de l’immeuble, qui cette fois-ci représente 90 p. 100 des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.  Cet article vise essentiellement les changements de destination de l’immeuble et la modification de la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif (« time sharing »).  Cette même majorité est également requise pour procéder à l’aliénation (vente) des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble (article 1098 C.c.Q.) ou pour mettre fin à la copropriété (article 1108 C.c.Q.). L’exposé ci-haut mentionné n’est pas de nature exhaustive.  Nous vous invitons donc à lire attentivement les prescriptions du Code civil  du Québec ci-dessus décrites et dans le doute, à consulter un notaire ou un avocat familier avec ces notions complexes du droit. Enfin, nous devons attirer votre attention sur les prescriptions de l’article 1102 C.c.Q., et sur les articles de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil  du Québec qui ont amené, dans ce dernier cas, certaines réserves en ce qui a trait aux déclarations de copropriété qui sont antérieures au 1er janvier 1994, soit la date d’entrée en vigueur du Code civil  du Québec.

Assemblée - Convocation

Question :

Qui doit convoquer l’assemblée des copropriétaires et quels sont les délais entourant cette convocation?

Réponse :

L’assemblée des copropriétaires est convoquée minimalement une fois par année par le conseil d’administration du Syndicat.  Le délai de convocation est, règle générale, de quinze (15) jours, à moins que le règlement d’immeuble n’ait prévu un autre délai. Les copropriétaires peuvent requérir du conseil d’administration ou du secrétaire la convocation d’une assemblée annuelle ou extraordinaire, s’ils représentent 10 pour cent (10%)des voix. À défaut par le conseil d’administration ou le secrétaire d’agir dans un délai de vingt-et-un (21) jours à compter de la réception de l’avis, tout copropriétaire signataire de l’avis peut convoquer l’assemblée.

Administrateur vs président d’assemblée

Question :

Quelle est la différence entre un administrateur et un président d'assemblée (officier) ?

Réponse :

La différence entre ces deux charges repose essentiellement sur la nature même des décisions et gestes qu’ils peuvent respectivement prendre et accomplir.

Les déclarations de copropriété précisent, règle générale, que les officiers d’assemblée ont des pouvoirs limités aux questions relatives au déroulement de l’assemblée.  Ces officiers sont élus par l’assemblée des copropriétaires, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et constituent le bureau d’assemblée.  Le bureau d’assemblée est composé, règle générale, du président, du vice- président et du secrétaire.  Le président d’assemblée a pour mission de diriger les débats et voir au respect de la procédure.  Le vice-président agit en lieu et place du président en cas d’impossibilité de ce dernier d’assumer temporairement ou en permanence sa charge.  Le secrétaire, quant à lui, doit rédiger les procès-verbaux et émettre des copies semi-authentiques des procès-verbaux.  Enfin, il y a parfois élection de scrutateurs pour assurer un déroulement plus efficace des opérations de vote.

Le conseil d’administration de la copropriété est quant à lui composé des administrateurs élus lors de l’assemblée générale des copropriétaires et a pour  première mission de gérer les affaires du syndicat et exercer tous les pouvoirs nécessaires visant le respect de la déclaration de copropriété.  Ainsi, il doit pourvoir à la conservation et à l’entretien des parties communes et à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété.

Perturbateur d’assemblée

Question :

Que doit-on faire avec un copropriétaire qui vient troubler les assemblées des copropriétaires par ses questions interminables et ses insultes à l’endroit des membres du conseil d’administration?

Réponse :

Les interventions intempestives durant les assemblées de copropriétaires et les insultes envers les officiers d’assemblée, les membres du conseil d’administration du syndicat ou les représentants du syndicat n’ont pas leur place. Il appartient au président d’assemblée de rappeler à l’ordre tout copropriétaire ou mandataire qui « dépasserait les bornes » afin d’assurer le déroulement harmonieux de l’assemblée.  Bien que le président d’assemblée peut même, à la  limite, restreindre le droit de parole d’un « perturbateur d’assemblée », il est recommandé d’adopter un règlement rigoureux sur le déroulement des assemblées, afin d’éviter toute équivoque sur la procédure d’assemblée. De plus, lorsqu’une assemblée houleuse s’annonce à l’horizon, le choix du président d’assemblée devient stratégique.  Il est recommandé de retenir les services d’une personne dont les connaissances lui assurent une autorité reconnue. La présence de l’avocat du syndicat peut également être constructive en ayant un effet de pondération sur l’assemblée, permettant ainsi à tous les copropriétaires présents de poser des questions et d’obtenir des informations fiables. Si ces mesures ne donnent pas les résultats escomptés, vous devrez alors prendre les mesures requises visant le respect des droits de la collectivité.  L’envoi d’une mise en demeure au copropriétaire délinquant par l’intermédiaire de votre avocat sera alors de mise.

Procès-verbal

Question :

Doit-on faire un procès-verbal pour chaque assemblée des copropriétaires et quand doit-il être disponible aux copropriétaires?

Réponse :

Oui.  L’article 1070 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le Syndicat doit tenir à la disposition des copropriétaires, entre autres, un registre contenant les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires.  Ainsi, un procès-verbal pour chaque assemblée des copropriétaires doit être dressé.  Le procès-verbal doit refléter le texte de chaque résolution et le résultat précis de chaque vote.  Chaque question doit faire l’objet d’un vote distinct. Les originaux des procès-verbaux de chaque assemblée des copropriétaires doivent être conservés à la suite les uns des autres, dans un registre dédié à cette fin. Idéalement, le procès-verbal de chaque assemblée devrait être signé par le président et par le secrétaire à la fin de l’assemblée, afin de le rendre disponible le plus tôt possible aux copropriétaires. Puisque tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée dans les soixante jours de l’assemblée, il faut donc déduire que le procès-verbal doit être disponible dans le plus bref délai raisonnable, car les décisions portées au procès-verbal prennent effet à la levée de l’assemblée et déclenchent ainsi le compte à rebours du délai de soixante jours ci- haut mentionné.  Un copropriétaire qui voudrait s’adresser au tribunal pourrait donc en faire la demande dans les jours qui suivent la tenue de l’assemblée.

Procès-verbal - Contenu

Question :

Le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires doit-il contenir toutes les discussions qui ont eu lieu?

Réponse :

Non, car l’objet même d’un procès-verbal est de faire la preuve des délibérations de l’assemblée, du résultat du vote et du décompte des voix sur les résolutions validement présentées lors de l’assemblée des copropriétaires.  Le procès-verbal n’est donc pas une fidèle transcription de tout ce qui est dit lors de l’assemblée.  L’important c’est de bien transcrire, exactement, la résolution et les motifs qui supportent son adoption ou son rejet, selon le cas, et indiquer les résultats du vote.

Procuration - Délai

Question :

Notre déclaration de copropriété prescrit que les procurations doivent être remises aux administrateurs quarante-huit heures avant l’assemblée.  Est-ce légal et comme administrateur, peut-on refuser celles qui arrivent hors de ce délai?

Réponse :

La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.  Afin de répondre à votre question, il y a lieu de s’interroger si une telle restriction aux droits de vote des copropriétaires est déraisonnable ou pas, dans les circonstances particulières de votre copropriété.  La réponse à votre question ne peut être absolue.  Cependant, nous croyons qu’il serait sage d’incorporer à votre avis de convocation la reproduction de l’extrait de votre règlement d’immeuble, traitant du délai de quarante-huit heures afin de rappeler à tous cette restriction.  De plus, un mécanisme de contrôle efficace devrait être mis en place par le conseil d’administration avant l’heure d’expiration prévue du délai pour la réception des procurations.  Une mauvaise gestion de cette disposition de la déclaration de copropriété pourrait faire la différence devant le tribunal, advenant qu’un copropriétaire conteste la validité d’une assemblée des copropriétaires.

Procuration

Question :

Peut-on limiter le nombre de procurations que peut détenir un administrateur lors d’assemblées de copropriétaires?

Réponse :

Non. L’article 1089 du Code civil du Québec (C.c.Q.) reconnaît implicitement que tout copropriétaire peut être représenté lors d’une assemblée de copropriété.  En effet, l’article 1089 C.c.Q. emploie les expressions suivantes :  « membres présents ou représentés ». Qui plus est, l’article 350 C.c.Q. stipule ce qui suit : « Un membre peut se faire représenter à une assemblée s’il donne un mandat écrit à cet effet. » La procuration est un mandat écrit donné librement par une personne à une autre personne de son choix qui devient ainsi son mandataire.  Un copropriétaire pourra donc donner une procuration à un administrateur, un ami copropriétaire ou toute autre personne même externe à la copropriété. Au Québec, le Code civil du Québec n’interdit pas à un représentant de recevoir plus d’une procuration et ne limite pas le nombre de procurations qu’il peut recevoir.  En effet, le droit de vote est une des prérogatives essentielles rattachées au droit de propriété, en matière de copropriété divise.  Chercher à limiter le nombre de procurations que peut détenir un même mandataire constituerait, selon nous, une restriction au droit d’un copropriétaire de confier sa procuration à quiconque. L’article 1056 C.c.Q. prévoit que « la déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation ».  Il appert ainsi que l’adoption par l’assemblée des copropriétaires d’une telle restriction serait irrégulière, illégale et nulle.

Quittance aux administrateurs

Question :

Lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires, les administrateurs nous ont demandé d’approuver leur gestion et de les décharger de toute responsabilité pour les gestes qu’ils ont posés durant la dernière année.  Que signifie ce vote et que vaut-il?

Réponse :

Ce type de quittance se veut une ratification, par l’assemblée des copropriétaires, des actes posés par les administrateurs durant leur mandat et de ce fait, un dégagement de leur responsabilité à l’égard du syndicat.  Présenté fréquemment par les administrateurs comme un geste de reconnaissance pour les services rendus, cette façon de faire va à l’encontre des intérêts des copropriétaires.  En effet, advenant une faute d’un des administrateurs, l’assureur en responsabilité civile qui couvre leur faute pourrait invoquer comme moyen de défense cette quittance de l’assemblée.  Cependant, cette quittance ne couvre aucunement les gestes des administrateurs non divulgués.  De plus, cette quittance n’a aucun effet pour quelque préjudice personnel que connaîtrait un copropriétaire en raison de quelque faute d’un administrateur et/ou du conseil d’administration.

Quorum

Question :

Quelle est la nécessité d’obtenir un quorum lors d’une assemblée des copropriétaires?

Réponse :

Pour que l’assemblée des copropriétaires puisse valablement prendre quelque décision, il est requis d’obtenir un quorum.  Le quorum est constitué par un minimum de copropriétaires présents ou représentés, qui détiennent plus de la majorité des voix de toute la copropriété et qui peuvent s’exprimer.  En dessous de ce minimum, l’assemblée ne peut pas prendre de décision.  Si, au cours de l’assemblée, il n’y a plus quorum, tout copropriétaire peut exiger l’ajournement de celle-ci. Lorsque l’assemblée des copropriétaires est ajournée par défaut de quorum, dès lors les trois-quarts des copropriétaires présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum.

Règles de convocation

Question :

Le conseil d’administration peut-il convoquer par téléphone l’assemblée générale annuelle des copropriétaires?

Réponse :

Non, sauf si tous les copropriétaires renoncent expressément au formalisme entourant la convocation d’une assemblée de copropriétaires. Cette renonciation par les copropriétaires à ce formalisme peut être très utile dans les petites copropriétés. Elle permet d’éviter, lorsque cela est possible, les lourdeurs des formalités habituelles quant à la tenue des assemblées.  Les copropriétaires communiquent entre eux sans trop de formalisme et se réunissent souvent sur-le-champ.  Il suffira à une personne d’écrire la résolution qui exprime la volonté de l’assemblée et d’obtenir la signature de toutes les personnes habiles à voter pour lui donner la même valeur que si elle avait été adoptée lors d’une réunion d’une assemblée des membres formellement convoquée. Par contre, dans les plus grandes copropriétés, l’utilisation de cette procédure simplifiée deviendrait lourde et totalement inefficace.  Cet énoncé est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit de convoquer les copropriétaires pour la tenue de l’assemblée générale annuelle et ainsi suivre la procédure énoncée à l’article 1087 du Code civil du Québec (C.c.Q.).  Cet article prescrit, en ce qui a trait à la convocation de l’assemblée annuelle, que l’avis de convocation doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. Enfin, il est à noter que la nullité des décisions prises lors d’une assemblée irrégulière pourrait être demandée, au motif que la procédure de convocation n’a pas été respectée.

Travaux de transformation des parties communes

Question :

Je souhaite effectuer des travaux d’agrandissement de mon hall d’entrée, en empiétant légèrement sur une section du couloir desservant mon unité d’habitation.  Le conseil d’administration est divisé, certains administrateurs justifiant leur refus au motif que ces travaux affecteront les parties communes de l’immeuble.  Que faire?

Réponse :

Le conseil d’administration n’a pas compétence pour autoriser de tels travaux et un engagement de celui-ci serait sans valeur. En effet, de tels travaux affecteront le droit de propriété de tous les copropriétaires et constitueront, à tout le moins, des travaux de transformation des parties communes de l’immeuble.  Qui plus est, la déclaration de copropriété devra être amendée, afin de régulariser cet empiètement de votre partie privative sur les parties communes de l’immeuble.  Seule l’assemblée des copropriétaires a compétence en cette matière.  La majorité requise pour permettre l’autorisation de ces travaux en sera une dite de double majorité, énoncée à l’article 1097 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Enfin, il y aura dès lors lieu d’établir si de tels travaux ont pour conséquence d’affecter la destination de l’immeuble et si tel est le cas, les prescriptions de l’article 1098 C.c.Q. auront application.

Valeur relative - Modification

Question :

Peut-on modifier la valeur relative attribuée à chaque unité d’habitation de la copropriété et si oui, comment?

Réponse :

Il est possible de modifier la valeur relative attribuée à chaque unité d’habitation en respectant certaines règles strictes du Code civil du Québec (C.c.Q.).  Chaque copropriétaire ayant un droit de propriété indivis sur les parties communes équivalent à la valeur relative de sa fraction, toute modification à celle-ci requiert donc l’autorisation de ce dernier.  En effet, l’article 1102 C.c.Q. prescrit que : « Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction (…). » Dans ces circonstances, pour modifier la valeur relative de la totalité ou d’une partie des fractions de la copropriété, il y a donc nécessité d’obtenir un consensus ou l’approbation des copropriétaires qui seront affectés par une telle modification.  Outre ce fait, toute modification à la valeur relative nécessite implicitement un amendement à la déclaration de copropriété.  L’assemblée des copropriétaires devra donc être convoquée pour approuver une telle modification.  À cet égard, l’article 1087 C.c.Q. prévoit que l’avis de convocation de l’assemblée doit être accompagné de tout projet de modification à la déclaration de copropriété.  Une autre avenue, soit celle par voie judiciaire, est offerte à tout copropriétaire désireux d’obtenir une telle finalité.  Selon l’article 1068 C.c.Q., cela est possible s’il existe entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d’un dixième soit en faveur d’un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.  Un tel recours doit être intenté dans les cinq (5) ans du jour de l’inscription de la déclaration de copropriété.

Vote secret

Question :

Peut-on tenir un vote secret?

Réponse :

Le vote a lieu, règle générale, à main levée.  Il est requis parfois par le président d’assemblée ou par les copropriétaires que le vote soit pris par scrutin, lorsqu’il y a un doute sur la majorité exprimée à main levée ou pour tenter d’assurer la discrétion des opinions des copropriétaires. Le processus électoral relatif à la copropriété ne permet pas d’avoir un vote secret au sens absolu de la chose.  En effet, de par les termes de l’article 1090 du Code civil du Québec (C.c.Q.), qui stipule que chaque copropriétaire dispose à l’assemblée d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction, chaque bulletin de vote doit forcément indiquer le nombre de voix attachés à la fraction des copropriétaires.  Il appartient donc au président de l’assemblée de s’assurer de la discrétion des scrutateurs et d’assurer également l’établissement d’un mécanisme pour que les documents (bulletins de vote et registre des présences) soient gardés sous scellé au moins jusqu’à l’expiration du délai de soixante (60) jours applicable en cas de contestation judiciaire de la décision de l’assemblée. Contrairement à la culture établie en matière de gestion des bulletins de votes et de la confidentialité lors d’élections municipales, provinciales ou fédérales, alors que la pratique accorde un seul vote par citoyen apte à voter, advenant une contestation du vote devant un tribunal, le syndicat devra être en mesure de démontrer que celui qui a exercé le vote est le copropriétaire de plein droit ou son représentant dûment mandaté, pour le nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction.

Avis de convocation

Question :

Quels documents doit-on joindre avec l’avis de convocation d’une assemblée annuelle?

Réponse :

L’article 1087 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prescrit que l’avis de convocation de l’assemblée annuelle doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. La déclaration de copropriété pouvant prévoir d’autre document à être transmis aux copropriétaires avec l’avis de convocation, il est donc requis de consulter celle-ci, afin de vous assurer que l’avis de convocation ne souffrira d’aucune informalité.


+ Assurance

Balcons - Auvent

Question :

Un copropriétaire a installé un auvent à proximité de son balcon, sans avoir obtenu quelque autorisation que ce soit.  Que doit faire le conseil d’administration?

Réponse :

L’installation d’un tel auvent constitue, dans votre cas, des travaux affectant les parties communes de l’immeuble.  Il est vraisemblable que votre déclaration interdise une telle pratique.  Au-delà de cette considération, l’installation d’un auvent peut avoir des conséquences sur l’unité architecturale de l’immeuble et être ainsi non conforme à la destination de l’immeuble.  Or, de tels travaux nécessitaient l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires puisqu’ils constituent, à tout le moins, des travaux de transformation des parties communes pouvant même être qualifiés de travaux non conformes à la destination de l’immeuble. Dans ces circonstances, il est du devoir du conseil d’administration du Syndicat d’exiger du copropriétaire le démantèlement pur et simple de cet auvent.  L’envoi d’une mise en demeure formelle devrait être transmise au copropriétaire ayant engagé de tels travaux.  À défaut par ce dernier de corriger cette situation, le Syndicat devrait mandater un avocat expérimenté en cette matière pour requérir du tribunal une ordonnance visant le démantèlement de cet auvent.

Dégâts d'eau

Question :

Le syndicat des copropriétaires peut-il réclamer à un copropriétaire le montant de la franchise pour l’assurance, lorsque celui-ci est responsable d’un dégât d’eau ?

Réponse :

Oui.  Un copropriétaire qui est responsable d’un dommage causé aux parties communes et exclusives de l’immeuble doit en assumer les conséquences.  Les conséquences de cette responsabilité sont limitées par les protections d’assurance souscrites par le syndicat et le copropriétaire lui-même.  Cependant, les montants non couverts, tels la franchise, constituent une perte dont le copropriétaire est redevable au syndicat des copropriétaires et ce dernier est habilité à poursuivre le copropriétaire fautif à cet égard.  Ce principe est d’ailleurs repris dans l’affaire Syndicat des copropriétaires des Terrasses Lulli c. Fortin


+ Entretien de l'immeuble

Ascenseur

Question :

Qui doit payer pour des dommages causés à l’ascenseur de la copropriété pendant le déménagement d’un des copropriétaires?

Réponse :

Les copropriétaires utilisent et jouissent librement des parties communes, sous la condition de ne pas exercer abusivement ce droit et de ne pas endommager celles-ci. Ainsi, advenant qu’un copropriétaire, par lui-même ou le fait de ses mandataires, occasionne des dommages à l’ascenseur, il en sera responsable. Il appartiendra au syndicat d’engager les travaux correctifs à la charge de ce dernier. Cependant, il est possible qu’en certaines circonstances, les dommages occasionnés soient importants, dès lors le syndicat devra soumettre le tout à son assureur. En effet, aux termes du Code civil du Québec, le syndicat doit souscrire des assurances contre les risques usuels couvrant la totalité de l’ immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Ainsi, advenant indemnisation par l’assureur du Syndicat, ce dernier pourra revendiquer indemnisation de l’auteur des dommages, tel que, à titre d’exemple, le déménageur. Il est à noter cependant que les polices d’assurances peuvent exclure la possibilité pour l’assureur d’être subrogé dans les droits du syndicat lorsque l’auteur des dommages est un copropriétaire.

Valeur relative - Définition

Question :

Qu’est-ce que la valeur relative?

Réponse :

La valeur relative d’une partie privative est une mesure qui indique sa valeur par rapport à la valeur de l’ensemble de l’immeuble. Elle est exprimée dans la déclaration de copropriété au moyen d’un pourcentage ou d’une fraction. Cette fraction sert ensuite à mesurer l’intérêt de chaque copropriétaire au sein de la copropriété. Ainsi, sa part dans les parties communes, sa contribution aux charges communes et le nombre de ses droits de vote à l’assemblée des copropriétaires sont nécessairement proportionnels à la valeur relative de sa fraction.

Escaliers extérieurs

Question :

Quelles autorisations doit-on obtenir pour permettre l’installation d’un garde-fou sur la descente d’escaliers extérieurs?

Réponse :

Lorsqu’il s’agit d’une exigence légale, émanant d’un règlement municipal ou provincial, le conseil d’administration n’a possiblement d’autre choix que de procéder à l’exécution de tels travaux qui répondent ainsi d’une nécessité objective.  Dès lors, l’estimation des travaux à être engagés devra être incluse dans un projet de budget qui sera quant à lui soumis aux copropriétaires pour consultation lors d’une assemblée générale annuelle ou spéciale.  Par la suite, les travaux seront engagés sans aucune autre formalité. Dans le cas contraire, il y aura lieu de se questionner si l’utilisation d’un tel garde-fou constitue ou non des travaux de transformation des parties communes de l’immeuble.  En cas de doute, la prudence élémentaire sera de requérir l’autorisation de l’assemblée générale par le vote d’une résolution ayant recueilli l’approbation de la majorité des copropriétaires représentant les trois- quarts des voix de tous les copropriétaires.

Franchise - Responsabilité du copropriétaire

Question :

Le syndicat des copropriétaires peut-il réclamer à un copropriétaire le montant de la franchise pour l’assurance lorsque celui-ci est responsable d’un dégât d’eau ?

Réponse :

Oui.  Un copropriétaire qui est responsable d’un dommage causé aux parties communes et privatives de l’immeuble doit en assumer les conséquences.  Les conséquences de cette responsabilité sont limitées par les protections d’assurance souscrites par le syndicat et le copropriétaire lui-même.  Cependant, les montants non couverts, tel la franchise, constituent une perte dont le copropriétaire est redevable envers le syndicat des copropriétaires et ce dernier est habilité à poursuivre le copropriétaire fautif à cet égard.  Ce principe est d’ailleurs repris dans un jugement de la Cour du Québec Syndicat des copropriétaires des Terrasses Lulli c. Fortin

Franchise

Question :

Ma porte d’entrée doit-être remplacée suite à une entrée par effraction, suis-je responsable de payer le déductible que l’assureur du syndicat refuse d’acquitter?

Réponse :

Dans le contexte où la porte donnant accès à votre unité d’habitation est une partie commune de l’immeuble et que celle-ci a été endommagée au cours de cette entrée par effraction, nous sommes d’avis qu’il appartient au Syndicat d’assumer la franchise non couverte par l’assurance du Syndicat pour le remplacement de ladite porte. Cependant, advenant qu’il soit démontré que cet incident soit la résultante d’une négligence de la part du copropriétaire de l’unité visée ou de ses occupants, dès lors le Syndicat pourrait revendiquer dudit copropriétaire le montant des dommages non couverts par l’assurance de la copropriété.

Gicleurs

Question :

Les administrateurs de notre immeuble se proposent d’engager des travaux très coûteux pour l’installation d’un système de gicleurs dans tous les couloirs de l’immeuble.  Peuvent-ils le faire et si oui, quelle(s) autorisations(s) sont nécessaire(s)?

Réponse :

Lorsqu’il s’agit d’une exigence légale, émanant d’un règlement municipal ou provincial, le conseil d’administration n’a possiblement d’autre choix que de procéder à l’estimation des travaux à inclure à un projet de budget qui sera soumis aux copropriétaires pour consultation lors d’une assemblée générale annuelle ou spéciale et, par la suite, engager de tels travaux sans aucune autre formalité. Dans le cas contraire, il s’agit vraisemblablement de travaux qui affectent l’immeuble au-delà de son entretien.  Le conseil d’administration devra convoquer l’assemblée des copropriétaires et requérir la tenue d’un vote sur cette question. Pour que le vote soit favorable à ce projet, la double majorité prévue à l’article 1097 du Code civil du Québec (C.c.Q.) devra être obtenue puisque les travaux à être engagés en sont de transformation et d’amélioration des parties communes.

Preuve d’assurance

Question :

En tant que membre du conseil d’administration de notre copropriété, peut-on exiger annuellement des copropriétaires une preuve d’assurance?

Réponse :

Depuis l’adoption du Code civil du Québec (C.c.Q.) le 1er janvier 1994, le Syndicat des copropriétaires doit assurer tant les parties privatives que communes de l’immeuble, exception faite des améliorations qui auraient pu être apportées par un copropriétaire à sa partie privative. Chaque copropriétaire doit ainsi assurer les risques relatifs à ses faits et gestes qui pourraient engager sa responsabilité civile à l’égard des tiers ou pour des dommages non couverts par les assurances souscrites par le syndicat. Par conséquent, si la déclaration de copropriété impose aux copropriétaires de souscrire une assurance responsabilité, dès lors le conseil d’administration est en droit d’exiger de ceux-ci une preuve documentaire démontrant l’existence d’une telle couverture d’assurance.

Primes d’assurance

Question :

Est-ce que les primes d’assurance contre le feu, tant pour mon appartement que pour l’immeuble en général, font partie des charges communes devant être acquittées par tous les copropriétaires?

Réponse :

Oui, car il appartient au syndicat de souscrire une telle assurance et d’en acquitter les frais.  Le syndicat doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers.  Il va de soi que ces frais seront ultérieurement répartis entre les copropriétaires, au prorata de la valeur relative de leur fraction à titre de charges communes.  L’article 1073 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives.  Le syndicat doit ainsi souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l’incendie, couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie.  Le montant de l’assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l’immeuble.  Les prescriptions de l’article 1073 C.c.Q. étant de nature impérative, il est donc de la responsabilité du Syndicat de voir à établir, avec l’aide de professionnels, la juste valeur à neuf de l’immeuble afin de bénéficier d’une couverture d’assurance adéquate en cas de sinistre.

Réclamation d’assurance

Question :

Comment le conseil d’administration doit-il gérer une réclamation d’assurances suite à un dégât d’eau occasionné par le bris d’un chauffe-eau d’un des copropriétaires?

Réponse :

La première chose à faire est de dénoncer rapidement le sinistre au courtier d’assurance et/ou à l’assureur de la copropriété.  Deuxièmement, il y aura lieu d’obtenir le nom et les coordonnées précises du copropriétaire responsable du dégât d’eau, ainsi que les références de la police d’assurance du copropriétaire concerné.  Le syndicat devra, par la suite, procéder aux réparations urgentes afin de limiter tout autre dommage et requérir des estimations visant la remise en état des lieux.  Une fois les estimations obtenues, le syndicat en communiquera la teneur à son assureur, puisque c’est ce dernier qui assure tant les parties communes que privatives.  Toutefois, les améliorations apportées par les copropriétaires à leur partie privative, comme l’installation d’un plancher flottant en lieu et place du tapis original, ne sont pas couvertes par l’assurance de la copropriété. Quant aux dommages non assurés par la couverture d’assurance de la copropriété, tel que le montant de la franchise et le coût de remplacement des améliorations aux parties privatives, le copropriétaire responsable du sinistre doit en assumer les conséquences.  De plus, le conseil d’administration du syndicat pourra demander le remboursement des frais engagés et non couverts par la couverture d’assurance de la copropriété du copropriétaire responsable.  À défaut par ce dernier de s’acquitter de cette obligation, le syndicat est apte à entreprendre des poursuites judiciaires, comme ce fut le cas dans l’affaire Syndicat des copropriétaires des Terrasses Lulli c. Fortin, où le tribunal a reconnu le droit du syndicat d’exiger une telle indemnisation.

Balcons - Antenne parabolique (soucoupe)

Question :

Un copropriétaire a posé sur son balcon une antenne parabolique (soucoupe) alors que notre déclaration de copropriété l’interdit.  Que doit faire le conseil d’administration?

Réponse :

Il est du devoir du conseil d’administration du syndicat de faire respecter la déclaration de copropriété et de ce fait le règlement d’immeuble.  En ce qui a trait aux remèdes à être apportés à une telle problématique, il va de soi qu’avant d’entreprendre tout recours judiciaire, une mise en demeure formelle devra être transmise au copropriétaire visé.  À défaut par ce dernier de corriger cette situation, le Syndicat devrait mandater un avocat expérimenté en cette matière pour requérir du tribunal une ordonnance visant le respect de la déclaration de copropriété. Les membres du conseil d’administration ne doivent pas s’esquiver et simplement laisser passer.  Une contravention à la déclaration, quelle qu’elle soit, doit être réprimée, car autrement, il pourrait y avoir une multitude de contraventions minimes et il en résulterait un tout invivable

Etats Financiers

Question :

Les états financiers du Syndicat doivent-ils être obligatoirement vérifiés par un comptable agréé?

Réponse :

Dans la mesure où la déclaration de copropriété régissant votre immeuble ne requiert pas des états financiers vérifiés, alors le conseil d’administration du Syndicat peut produire lui-même les états financiers ou confier le travail à une autre ressource qui a des connaissances suffisantes en matière de finance et de comptabilité. Cette personne pourrait être un copropriétaire volontaire. La loi indique que le syndicat doit produire des états financiers. Elle donne certaines précisions sur la nature des ces états financiers : bilan, état des résultats de l’ exercice écoulé, état des dettes et créances. Par contre, elle ne mentionne aucune exigence quant au format de présentation des états financiers et par qui ils doivent être préparés.

Fonds de prévoyance

Question :

Comment savoir si une dépense relève du budget d’exploitation ou du fonds de prévoyance?

Réponse :

L’article 1071 du Code civil du Québec (C.c.Q.) précise que le fonds de prévoyance doit être dédié aux travaux et réparations majeurs que pourra nécessiter l’immeuble. Les sommes accumulées au fonds de prévoyance ne doivent être utilisées que pour les réparations majeures et le coût de remplacement des parties communes. Les réparations majeures admissibles au fonds de prévoyance au sens du Code civil du Québec sont des événements prévus et planifiés (d’où la désignation de « fonds de prévoyance », qui découle du verbe « prévoir »), et non pas des événements accidentels. Ce n’est pas le montant de la facture qui détermine l’admissibilité du déboursé au fonds de prévoyance, c’est la nature de cette réparation, le fait qu’elle soit prévisible en fonction du coût estimatif connu à l’avance, qu’elle porte sur une partie importante de l’immeuble et nécessite une dépense exceptionnelle. Ce n’est donc pas le montant de la réparation qui est une dépense exceptionnelle, mais la réparation elle-même. À titre d’exemple seulement, les coûts générés par des travaux majeurs de réfection d’une dalle de béton d’un stationnement intérieur qui se serait détériorée par les sels de déglaçage ou le remplacement d’une toiture dont la durée de vie utile est atteinte, pourraient être payés à même le fonds de prévoyance. Bien qu’il ne soit pas toujours possible de trancher au couteau et de faire des distinctions entre certaines dépenses, des travaux d’ entretien courants tels que le déneigement, l’entretien de la pelouse, les travaux de peinture mineurs devraient être imputés aux dépenses courantes d’exploitation de l’immeuble. Ce genre de déboursés n’est donc pas admissible au fonds de prévoyance.

Fonds de prévoyance - Définition

Question :

Le syndicat est-il obligé de constituer un fonds de prévoyance?

Réponse :

Oui. Le syndicat doit constituer, aux termes de l’article 1071 du Code civil du Québec (C.c.Q.), en fonction du coût estimatif des réparations et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme et affecté uniquement à ces réparations et remplacements.  Ce fonds doit être traité au point de vue comptable de façon distincte des opérations régulières de la copropriété.

Fonds de prévoyance - Nature des placements

Question :

Comment peut-on investir les argents conservés en réserve pour le fonds de prévoyance?

Réponse :

La loi précise que le fonds de prévoyance doit demeurer liquide et disponible à court terme. Les membres du conseil d’ administration doivent donc restreindre leurs choix de placements à des placements présumés sûrs. En effet, contrairement à une certaine croyance populaire, la nature même d’un fonds de prévoyance ne permet pas d’obtenir un produit de placement procurant des rendements exceptionnels, car ce type de placement est règle générale associé à l’ acceptation d’un risque financier qui peut être plus ou moins élevé. Or, le but du fonds de prévoyance est uniquement de fournir une garantie que l’argent sera disponible au moment prévu. Un véhicule de placement sans risque et encaissable sur un avis de trente (30) jours ou moins est considéré liquide et disponible à court terme. Ainsi un dépôt à terme pleinement garanti par la Régie de l’ assurance dépôt du Québec dans une institution bancaire ou une caisse populaire rencontre très bien les exigences de la loi pour ce genre de placement.

Fonds de prévoyance - Vente

Question :

Lors de la vente de mon unité, puis-je réclamer au syndicat les sommes que j’ai versées au fonds de prévoyance et qui n’ont pas encore été utilisées?

Réponse :

Non, car le fonds de prévoyance est la propriété du syndicat. Ainsi, les sommes détenues dans le fonds de prévoyance ne peuvent, en aucun cas, être revendiquées au syndicat par les copropriétaires désireux de vendre leur unité. Lors de la vente d’une fraction, si le fonds de prévoyance du syndicat est bien garni en conformité avec les exigences de la loi, c’est-à-dire selon les estimations des besoins de remplacement et de réparations majeures des parties communes, il sera à l’avantage du vendeur de s’en servir pour démontrer aux futurs acheteurs la bonne qualité de planification et l’excellente santé financière en vigueur dans cette copropriété. C’est un atout en faveur de la valeur marchande d’une fraction de copropriété.

Fonds de prévoyance - Cotisation

Question :

Existe t-il un plafond en ce qui a trait aux montants à être versés au fonds de prévoyance de la copropriété?

Réponse :

Non.  À cet égard, l’article 1072 du Code civil du Québec (C.c.Q.), deuxième aliéna, prévoit de façon spécifique que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes.  Ainsi, il n’est pas permis au conseil d’administration de requérir des copropriétaires une contribution moindre que 5% de leur contribution aux charges communes.  À contrario, il n’existe pas de cotisation maximale prévue par la loi et la déclaration de copropriété ne peut légalement prévoir un plafond financier.  En effet, la cotisation au fonds de prévoyance doit être faite en fonction des besoins de l’immeuble et du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes à prévoir. L’exercice pour déterminer la contribution au fonds de prévoyance se fait donc en deux temps : l’estimation des coûts de réparations ou de remplacement, sans maximum (article 1071 C.c.Q.); et lors de la préparation du budget, si le montant de l’exercice d’estimation effectué à l’étape 1 est inférieur à 5% du total des contributions des charges communes, le minimum de 5% s’impose (article 1072 C.c.Q.).

Gestion de l'immeuble - Mandat de gérance

Question :

Qui peut accorder un mandat de gérance?

Réponse :

Le conseil d’administration peut créer des postes de direction et déléguer aux titulaires de ces postes l’exercice de certains pouvoirs.  Ainsi, il peut confier l’administration courante du syndicat à un gérant. Selon l’ampleur du mandat et l’importance des coûts sur le budget de la copropriété, il serait prudent de la part du conseil d’administration de consulter son assemblée générale avant de procéder.  Il est également possible que la déclaration de copropriété le prévoit expressément et dès lors, un vote formel de l’assemblée des copropriétaires est requis.

Gestion de l'immeuble - Obligation de maintenir un conseil d’administration

Question :

Un syndicat qui donne la gérance de son immeuble à un professionnel a-t-il besoin d’un conseil d’administration quand même?

Réponse :

Oui.  C’est une exigence de la loi.  En matière de copropriété divise, un syndicat doit être composé absolument de deux organes décisionnels : le conseil d’administration et l’assemblée générale des copropriétaires.  Cette disposition s’applique même aux plus petites copropriétés qui comportent seulement deux fractions.

Gestion de l'immeuble - Paiement des charges

Question :

Qui est responsable des coûts d’entretien, de réparation et de remplacement des parties communes à usage restreint?

Réponse :

Les charges résultant de l’utilisation des parties communes à usage restreint sont de la responsabilité exclusive des propriétaires qui ont le bénéfice de ces parties communes de l’immeuble. Ainsi, un copropriétaire peut être tenu responsable des frais engagés par le Syndicat pour l’entretien des fenêtres, si celles-ci constituent une partie commune à usage restreint. Cependant, s’il s’agit, à titre d’exemple, de la réfection totale de l’étanchéité d’un toit-terrasse due à l’existence d’un vice de construction ou à une dégradation progressive de celui-ci, les frais ainsi engagés sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et divisés entre ceux-ci, en proportion de la valeur relative de leur fraction.  Dans ce dernier cas, ces frais pourraient même être payés à même le fonds de prévoyance prévu à l’article 1071 du Code civil du Québec (C.c.Q.).

Destination d’immeuble

Question :

Quelle importance doit-on accorder à la notion de destination d’immeuble inscrite dans notre déclaration de copropriété?

Réponse :

Cette notion est important à de nombreux égards, puisqu’elle est déterminante dans le choix d’un acheteur de se porter acquéreur d’un appartement dans tel immeuble plutôt que dans un autre.  Ainsi, un acheteur désireux d’obtenir un niveau de quiétude élevé choisira un immeuble dont la destination sera strictement résidentielle interdisant ainsi tout autre usage. Bien que la déclaration de copropriété, au chapitre de l’acte constitutif, définit la destination de l’immeuble, il faut s’en référer à l’ensemble de celle-ci pour en établir une appréciation complète.  D’autres éléments extérieurs à la déclaration de copropriété doivent être pris en compte, tels que le caractère de l’immeuble et sa situation.  Ainsi, la situation, la qualité des matériaux, la distribution des appartements et le luxe sont des éléments qui établissent le standing de l’immeuble et qui doivent être introduits dans cette notion de destination de l’immeuble. Plusieurs articles du Code civil du Québec réfèrent à cette notion.  L’article 1056  du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que la déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.  L’article 1098 C.c.Q. prévoit que l’assemblée des copropriétaires peut autoriser l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble. L’article 1102 C.c.Q. proclame le droit des copropriétaires de ne point se faire imposer, tant par le conseil d’administration que par l’assemblée des copropriétaires, toute modification à la destination de leur partie privative ou à l’usage qu’ils peuvent en faire. Ces articles du Code civil du Québec ne font qu’illustrer partiellement l’importance de cette notion.  En effet, la notion de destination d’immeuble a une incidence constante dans toutes les décisions du Syndicat, que ces décisions soient de prohiber certaines activités, d’engager des travaux pouvant affecter l’harmonie de l’ensemble architectural de l’immeuble et même d’abolir certains services, tels que la présence du gardien de sécurité ou des portiers.

Parties privatives - Paiement des charges communes

Question :

Le promoteur de la copropriété est-il tenu de payer des frais de condos ( charges communes)  sur les unités invendues ?

Réponse :

Le promoteur, comme tout autre copropriétaire, se doit d’acquitter le paiement des frais communs et des contributions au fonds de prévoyance à l’égard de toutes les fractions qu’il détient depuis la création de la copropriété, à savoir la date de publication de la  Déclaration de copropriété au bureau de la publicité des droits.  Le défaut de ce dernier à payer l’expose à des recours de la part du syndicat. La comptabilité du syndicat pour les charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble doit donc démarrer ses activités et avec ses propres comptes de banque, dès la publication de la déclaration de copropriété.

Plancher de garage

Question :

Nous devons procéder à la réfection du plancher du garage, partie commune de notre immeuble.  Un des copropriétaires refuse de contribuer aux charges.  Y est-il obligé?

Réponse :

Oui, puisqu’il s’agit vraisemblablement de la réfection d’une partie commune de l’immeuble.  Or, aux termes de l’article 1039 du Code civil du Québec (C.c.Q.), il est de l’obligation du Syndicat de la copropriété et, de ce fait, de la collectivité des copropriétaires, de voir à l’entretien et à la conservation des parties communes. Il est du ressort du conseil d’administration, après consultation de l’assemblée de copropriétaires, de cotiser les copropriétaires pour les sommes requises à cette fin. Dans ce contexte précis, chaque copropriétaire devra donc contribuer en proportion de la valeur relative afférente à sa fraction aux charges résultant des travaux de restauration de ce plancher.

Rapport financier

Question :

Le rapport financier à être remis aux copropriétaires par le conseil d’administration doit-il être vérifié par un comptable?

Réponse :

Dans la mesure où la déclaration de copropriété régissant votre immeuble ne requiert pas des états financiers vérifiés, le conseil d’administration du syndicat peut produire lui-même les états financiers ou confier le travail à une autre ressource qui a des connaissances suffisantes en matière de finance et de comptabilité.  Cette personne pourrait être un copropriétaire volontaire. La loi indique que le syndicat doit produire des états financiers.  Elle donne certaines précisions sur la nature des ces états financiers : bilan, état des résultats de l’exercice écoulé, état des dettes et créances.  Par contre, elle ne mentionne aucune exigence quant au format de présentation des états financiers et par qui ils doivent être préparés.

Rémunération

Question :

Peut-on engager un copropriétaire qui se propose pour faire l’entretien ménager des parties communes de l’immeuble et dans l’affirmative, comment doit-on le rémunérer?

Réponse :

Bien qu’il ne s’agisse pas de la solution idéale, le syndicat peut engager un copropriétaire pour faire l’entretien ménager des parties communes de l’immeuble.  Dans ce cas, il serait préférable de rédiger un contrat à entreprise déterminée, prévoyant une somme globale pour les travaux ménagers effectués.

Travaux dans les parties communes

Question :

Qui doit entreprendre les travaux de réfection des parties communes?

Réponse :

Malgré le fait que le syndicat ne soit pas propriétaire des parties communes, il est de par la loi celui qui octroie les contrats visant la remise en état des parties communes, et en est ainsi le maître d’oeuvre. En effet, le syndicat, de par sa charge première de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble, assume des responsabilités importantes, dont celle d’être responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.  Il appartient donc au syndicat d’entreprendre toutes les mesures utiles visant à assumer ses responsabilités, car il est tenu à ce niveau à une obligation de résultat.

Travaux d’urgence

Question :

Les administrateurs de la copropriété exigent que je donne accès à mon appartement, prétextant l’exécution de travaux d’urgence suite à un dégât d’eau ayant eu cours dans l’appartement situé au-dessus du mien. Suis-je obligé de leur donner accès ?

Réponse :

En cas d’urgence, le devoir du conseil d’administration est d’intervenir. Le Code civil du Québec (C.c.Q.) impose au syndicat, et de ce fait au conseil d’administration, l’obligation d’exécuter les travaux de réparation et de conservation de l’immeuble. Le conseil d’administration n’ayant aucune autorisation à obtenir de quelque copropriétaire que ce soit, vous êtes donc tenu de donner libre accès à votre unité d’habitation pour l’exécution des travaux préconisés, même si ceux-ci n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps.

Travaux majeurs

Question :

Nous prévoyons refaire complètement la décoration de notre hall d’entrée; la facture pourrait dépasser 150 000,00 $. Peut-on considérer ces travaux comme des réparations majeures et ainsi utiliser le fonds de prévoyance?

Réponse :

La notion de « réparations majeures » se retrouve à l’article 1071 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel stipule ce qui suit : « Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. » Le ministre de la Justice commente l’article 1071 C.c.Q. comme suit : « Cet article est nouveau. Il comble une lacune du droit antérieur en obligeant le syndicat à constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux réparations majeures que pourra nécessiter l’ immeuble. Il vise donc à assurer la conservation de l’immeuble. (…)» Généralement, le fonds de prévoyance imposé par le Code civil du Québec a pour but unique de pourvoir aux réparations majeures et au coût de remplacement des parties communes. Il faut voir là essentiellement des travaux majeurs de réparation ou de remplacement de parties communes telles la toiture, qui a une durée de vie de plus ou moins 20 ans, les ascenseurs, dont les composantes majeures doivent être remplacées après un certain nombre d’années, etc. Ce ne sont là que des exemples, certes, mais ils démontrent que ce qui est visé par le fonds de prévoyance, c’est d’obliger le syndicat à se constituer, de façon planifiée et graduelle, une réserve de fonds pour faire face aux coûts de réparation ou de remplacement de parties communes dont la durée de vie est limitée. On ne peut donc pas inclure dans la notion de « travaux majeurs » ou de coût de « remplacement des parties communes » un simple projet de décoration, peu importe son ampleur. En principe, un tel projet devrait se financer à même le budget d’opération annuel ou, au besoin, au moyen d’une cotisation spéciale approuvée par l’assemblée des copropriétaires. L’utilisation, par le syndicat, d’une partie des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance en vue d’assumer les coûts reliés à un projet de décoration constituerait, vraisemblablement, une erreur.

Troubles de voisinage - Plancher de bois franc

Question :

Les copropriétaires de l’appartement situé au-dessus du mien ont modifié sans droit le revêtement de leur plancher (ils ont enlevé le tapis pour mettre du bois).  Depuis lors, j’entends beaucoup de bruit.  Quels sont mes droits?

Réponse :

Le bruit est la nuisance la plus fréquemment rapportée en copropriété.  La pose d’un revêtement de sol dur ne peut qu’accentuer la perception du bruit si des mesures appropriées n’ont pas été engagées.  Lorsqu’il y a réduction significative des performances acoustiques du revêtement de sol, vous êtes en droit d’exiger du copropriétaire fautif que cesse cette situation.  À défaut par ce dernier de corriger la situation, vous pourrez dès lors  requérir du tribunal, d’une part, une ordonnance d’injonction visant le démantèlement du plancher et la remise en état des lieux et, d’autre part, une demande en dommages-intérêts visant l’indemnisation du préjudice que vous auriez subi suite à la violation de la déclaration de copropriété. Enfin, il est à noter que si la déclaration interdit formellement l’installation de quelque revêtement de sol dur que ce soit ou prescrit des normes de performance en matière d’insonorisation acoustique et que celles-ci n’ont pas été respectées, dès lors il est du devoir du syndicat d’agir et d’entreprendre, le cas échéant, les recours judiciaires appropriés.

Plancher de bois franc - Pose

Question :

Je désire remplacer le tapis de mon appartement et poser un plancher de bois franc.  Que dois-je vérifier?

Réponse :

De nombreuses déclarations de copropriété comportent des clauses qui interdisent formellement l’installation de revêtement de sol dur et de ce fait, de plancher de bois franc.  D’autres, bien qu’elles ne l’interdisent pas, exigent des copropriétaires la remise au conseil d’administration d’un descriptif de tous travaux à être engagés dans une partie privative, afin d’en vérifier la portée et les conséquences. Le défaut de tout copropriétaire de respecter les prescriptions de la déclaration de copropriété l’expose à un recours en justice émanant soit d’un copropriétaire qui en subirait un préjudice, ou soit du Syndicat de la copropriété.  Les conséquences d’un tel recours peuvent être une condamnation en dommages et une ordonnance du tribunal obligeant le démantèlement du plancher et une remise en état des lieux, tels qu’ils existaient avant l’exécution des travaux. Les travaux projetés ne doivent pas porter préjudice aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble, tel que le droit d’avoir un certain niveau de tranquillité. Ainsi, il importe de prendre en considération la qualité même des matériaux à être installés.  En effet, les nouveaux matériaux de recouvrement de sol devraient avoir une capacité d’isolation acoustique au moins égale à celle des matériaux d’origine, afin de ne pas vous exposer à quelque réprimande ou recours d’un copropriétaire.

Animaux - Règlement d'immeuble

Question :

Lors de la dernière réunion du conseil d’administration, nous avons décidé de présenter à la prochaine assemblée des copropriétaires une résolution visant à limiter certains inconvénients que nous connaissons avec les chiens.  Quelle est la majorité requise pour adopter une telle résolution?

Réponse :

La majorité requise pour adopter une telle résolution dépend de la  nature même de la modification qui sera apportée à la déclaration de copropriété.  La jurisprudence a cependant déjà reconnu qu’un règlement restreignant la circulation des animaux dans les parties communes et l’aboiement de ces derniers pouvait être adopté à la simple majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée des copropriétaires, puisqu’il s’agissait d’une modification au règlement d’immeuble.


+ Gestion & administration

Opposabilité des décisions

Question :

J’étais absent lors de la dernière assemblée des copropriétaires, suis-je quand même obligé de me soumettre aux décisions qui y ont été prises?

Réponse :

Oui.  Les décisions prises par l’assemblée des copropriétaires lient tous les copropriétaires, présents ou non à l’assemblée.  Il est donc important d’assister aux assemblées ou encore de vous faire représenter en donnant une procuration à une personne de votre choix, s’il vous est impossible de vous y rendre.


+ Lois & règlements

Ajout à l'ordre du jour

Question :

Lors de l’assemblée des copropriétaires, peut-on décider d’ajouter d’autres points que ceux prévu à l’ordre du jour?

Réponse :

Non, car l’assemblée ne délibère que sur les questions qui ont été validement inscrites à l’ordre du jour, à moins que tous les copropriétaires qui devaient être convoqués ne soient présents et n’y consentent. En effet, le vote sur une question non validement inscrite à l’ordre du jour est nul. Or, le seul mécanisme permettant l’ajout de questions de nature décisionnelle à l’ordre du jour est celui prévu à l’article 1088 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Cet article prévoit que tout copropriétaire peut requérir du conseil d’administration l’inscription de toute autre question dans les cinq (5) jours de la réception de l’avis de convocation. Les questions ainsi inscrites à la délibération de l’assemblée des copropriétaires doivent être précises pour permettre un vote. L’objectif de cette mesure est de permettre au conseil d’administration d’aviser par écrit tous les copropriétaires des nouvelles questions qui seront soulevées et ce, avant la tenue de l’assemblée. Le conseil d’administration se doit donc, en pareilles circonstances, de transmettre avec diligence une copie intégrale des questions soumises aux copropriétaires. En effet, tout copropriétaire est en droit d’être informé clairement, avant l’assemblée et non pas le jour même, des questions qui seront traitées. Il peut ainsi décider de la pertinence ou non d’être présent à l’assemblée ou de la portée du mandat qu’il pourrait donner à un tiers aux termes d’une procuration. Cependant, le Code civil du Québec permet que toutes questions d’intérêt puissent faire l’objet d’échanges de point de vue et même de discussions. Habituellement, ce type de questions est soumis en début d’assemblée et traité en fin d’assemblée. Ces questions sont regroupées à l’ordre du jour sous la mention « varia ». Cette mention à l’ordre du jour ne permet que l’étude de questions ou l’obtention de précisions, et non pas la prise formelle d’une décision par l’assemblée des copropriétaires.

Budget

Question :

L’assemblée des copropriétaires peut-elle voter contre une augmentation des charges communes de la copropriété?

Réponse :

Pour répondre à une telle question, il y a lieu de déterminer si le pouvoir de fixer la contribution des copropriétaires aux charges communes est de la juridiction de l’assemblée des copropriétaires ou bien du conseil d’administration.  De plus, il est requis de distinguer le cas des copropriétés établies avant la réforme du Code civil du Québec (C.c.Q.) du 1er janvier 1994 de celles établies plus tard. Pour les copropriétés constituées après la réforme du Code civil du Québec, l’article 1072 C.c.Q. prévoit que le conseil d’administration a le devoir de “fixer”, après “consultation” de l’assemblée des copropriétaires, la contribution des copropriétaires aux charges communes de la copropriété.  Cette disposition est quant à nous incontournable, faisant en sorte que le pouvoir de déterminer le budget d’opération de la copropriété appartient au conseil d’administration et non à l’assemblée des copropriétaires.  Par conséquent, cette dernière ne pourrait pas s’objecter à une augmentation des charges communes édictée par le conseil d’administration. Quant aux copropriétés constituées antérieurement au 1er janvier 1994, la plupart des déclarations de copropriété prévoyaient que l’adoption du budget était du ressort de l’assemblée générale.  Se pose donc la question de savoir si le caractère impératif de l’obligation de “consultation” prévue au nouvel article 1072 C.c.Q. s’applique à ces déclarations.  Si tel n’est pas le cas, l’assemblée générale pourrait techniquement jusqu’à décision contraire, voter contre une augmentation des charges communes. En attendant une réponse ferme des tribunaux sur cette question, nous considérons que la prudence élémentaire en pareille circonstance, pour les copropriétés constituées antérieurement à 1994 et dont la déclaration de copropriété prévoit que l’adoption du budget est du ressort de l’assemblée des copropriétaires, est de faire voter le budget par cette dernière

Comptabilisation des voix

Question :

L’assemblée des copropriétaires peut-elle décider que chaque copropriétaire ne peut disposer que d’un vote par unité d’habitation?

Réponse :

Non car aux termes de l’article 1090 du Code civil du Québec (C.c.Q.), chaque copropriétaire dispose à l’assemblée d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction.  Cette disposition du Code civil du Québec est de nature impérative et en ce sens tout vote de l’assemblée qui tenterait de contredire cette prescription est nul. De plus, sauf stipulations contraires de la déclaration de copropriété, les indivisaires d’une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.  Ainsi, pour les copropriétaires qui sont conjointement propriétaires d’une même partie privative, il est requis que ceux-ci donnent chacun, en cas d’absence, une procuration à la personne de leur choix, s’ils désirent que tous les droits de vote attachés à leur partie privative puissent être exercés lors de l’assemblée. Les prescriptions de l’article 1090 C.c.Q. sont impératives et ont ainsi préséance sur les dispositions des déclarations de copropriété établies avant le 1er janvier 1994, qui seraient contraires à celles-ci.  Puisque la quote-part des copropriétaires dans les parties communes est égale à la valeur relative de leur fraction et au droit de vote dont ils disposent à l’assemblée, l’utilisation des votes unitaires telle qu’indiquée aux anciennes déclarations n’est plus légale et aurait pour effet de produire une erreur dans le calcul des voix.  Une telle erreur pourrait ouvrir la porte à une demande d’annulation des décisions de l’assemblée devant le tribunal..

Contenu de l’ordre du jour

Question :

Quels sont les points que le conseil d’administration doit mettre à l’ordre du jour pour notre assemblée générale annuelle?

Réponse :

Le contenu de l’ordre du jour comporte généralement les points suivants :

  • Constat du quorum
  • Présentation des états financiers
  • Présentation du budget prévisionnel
  • Approbation des travaux affectant les parties communes en cas d’amélioration, de transformation ou d’agrandissement (si requis)
  • Approbation de toute modification de la déclaration de copropriété (si requis)
  • Approbation de tout acte d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat (si requis)
  • Élection des membres du conseil d’administration
  • Élection des officiers d’assemblée
  • Varia
  • Levée de l’assemblée

Contestation des décisions

Question :

Existe t-il un délai pour contester une décision de l’assemblée?

Réponse :

Oui et ce délai en est un de déchéance, non susceptible de prorogation par le Tribunal. En effet, l’article 1103 du Code civil du Québec  (C.c.Q. ) prescrit que : « L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les soixante jours de l’assemblée. » Une simple mise en demeure ne suffit donc pas, puisque la contestation d’une décision votée ne peut se faire que par le dépôt d’une procédure judiciaire, dans les soixante (60) jours à compter de la date de l’assemblée.  Passé ce délai, une décision manifestement irrégulière devient en quelque sorte régulière et est applicable à tous les copropriétaires. Cette règle connaît certaines exceptions.  Par exemple, une décision de l’assemblée des copropriétaires visant à amender la déclaration de copropriété afin que le nombre de voix requis pour prendre une décision soit différent de celui établi par le Code civil du Québec, au chapitre traitant de la copropriété divise, est réputée non écrite.  Il en est de même pour toute décision de l’assemblée des copropriétaires qui doit être prise selon une majorité spécifique.  Ainsi, lorsque telle majorité n’a pas été atteinte, dès lors il n’y a pas de décision validement prise. D’autres cas peuvent faire l’objet d’un recours en nullité.  C’est ainsi, à titre d’exemple, qu’un recours en nullité pourrait être institué à l’encontre de décisions qui auraient été prises dans le cadre d’une assemblée irrégulièrement convoquée ou tenue de façon irrégulière.  Le bref délai de déchéance de 60 jours serait alors inapplicable, car il n’y a pas eu à proprement parler d’assemblée.


+ Résolution de conflits

Plancher de bois franc - Recours

Question :

Notre déclaration de copropriété interdit la pose de plancher de bois franc.  Depuis l’arrivée des nouveaux copropriétaires dans l’unité situés au-dessus de la mienne, j’entends des bruits de pas, claquements et autres bruits insoutenables.  Le fait que je ne me sois pas plaint lorsque les anciens copropriétaires ont modifié sans droit le revêtement de leur plancher (ils ont enlevé le tapis pour installer du bois) peut-il constituer une fin de non recevoir à mes revendications par les nouveaux copropriétaires de cette unité?

Réponse :

Non. Tout d’abord, il faut savoir qu’en copropriété, l’écoulement du temps n’est pas générateur de droits : il ne transforme pas une violation à la déclaration de copropriété en droit acquis.  Seule une modification à la déclaration de copropriété peut produire cet effet. Par conséquent, qu’il y ait changement de copropriétaire ou pas, la violation à la déclaration de copropriété reste et ne devrait pas être tolérée.  Un nouveau copropriétaire qui achète une unité non conforme, où il y a un plancher installé en contravention de la déclaration de copropriété et qui le tolère devient responsable de cette contravention et s’expose à différents recours. Finalement, la présence de plaintes ou non par des copropriétaires n’est pas un pré-requis nécessaire pour permettre au Syndicat d’intervenir et d’exiger le respect de la déclaration de copropriété

Parties privatives - Travaux non terminés

Question :

Quels sont les recours disponibles pour un syndicat de copropriétaires contre un promoteur qui refuse de terminer les travaux de construction de l’immeuble?

Réponse :

L’article 1081 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prescrit que : « Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol.  (…)» Cet article prévoit implicitement tout recours fondé sur la non-exécution des obligations du promoteur, en ce qui a trait à la terminaison des travaux relatifs aux parties communes de l’immeuble. Dans ce contexte précis, le syndicat aurait tout intérêt à mettre en demeure le promoteur afin qu’il s’exécute.  Cet avis devrait être écrit, puisqu’il est fort à parier que le promoteur nie la portée de l’avis verbal qui lui a été donné par le conseil d’administration du syndicat.  De plus, il est possible que votre immeuble soit couvert par un Plan de garantie. Il est impératif, en pareilles circonstances, de respecter les conditions prévues par ces Plans de garantie car, à défaut de ce faire, il est possible que les organismes susmentionnés refusent d’indemniser le syndicat.

Parties privatives - Vices de construction

Question :

En tant que conseil d’administration, nous suspectons la présence de vice de construction.  Quelles démarches devrions-nous faire?

Réponse :

Le syndicat ayant la qualité pour demander réparation des désordres affectant les parties communes, le conseil d’administration doit agir en cette matière avec prudence, afin de sauvegarder les droits des copropriétaires.  Ainsi, le conseil d’administration sera bien avisé de retenir les services d’un ingénieur, architecte ou d’un technologue en bâtiment pour relever et évaluer les désordres constatés.  Une fois cette étape complétée, le professionnel retenu soumettra un devis correctif, identifiant la portée des travaux à être engagés.  Dès qu’une telle évaluation aura été complétée, il y aurait lieu de transmettre avec diligence un avis de dénonciation au promoteur, en l’occurrence la déclarante, et à tous les autres intervenants qui peuvent avoir une responsabilité à cet égard, faute de quoi, il pourrait y avoir déchéance du droit d’action du syndicat des copropriétaires.  À défaut par ces intervenants d’agir, le syndicat pourra engager un recours en justice.  Il est à noter enfin que le promoteur étant règle générale celui qui a construit l’immeuble, il est présumé connaître les vices qui l’affectent.

Animaux - Animal nuisible

Question :

Le conseil d’administration a-t- il le pouvoir de déclarer mon chien animal nuisible et exiger que je m’en sépare ?

Réponse :

Lorsque la déclaration de copropriété prévoit un tel cas, le conseil d’administration peut effectivement en venir à cette conclusion.  Vous êtes cependant en droit de pouvoir expliquer au conseil d’administration que certains éléments extérieurs ont pu provoquer un comportement hors de l’ordinaire de votre animal ou à tout le moins proposer des mesures visant à corriger cette situation.  La décision du conseil d’administration est sujette à un examen judiciaire en cas d’erreur, d’abus ou pour toutes autres raisons jugées valables par le Tribunal.

Défaut de paiement

Question :

Comment peut-on obliger un copropriétaire à payer sa contribution aux charges communes (frais de condo), lorsque celui-ci a plusieurs mois de retard?

Réponse :

Dans un premier temps, nous croyons utile ici de préciser que dans le cadre d’une saine gestion financière de la copropriété, il convient d’éviter d’attendre un long délai avant de réagir lorsqu’un copropriétaire fait défaut d’acquitter sa contribution aux charges communes.  En effet, le défaut d’agir rapidement oblige souvent les syndicats à engager un processus judiciaire qui peut s’avérer long et coûteux. La première étape est l’envoi d’une mise en demeure, exigeant le paiement des charges communes dues et les intérêts sur celles- ci, par courrier recommandé ou voire même par huissier de justice. Si après l’envoi d’une lettre de mise en demeure, le copropriétaire ne régularise pas son défaut de paiement, le syndicat des copropriétaires peut, afin de récupérer sa créance et selon les circonstances, intenter une action personnelle contre le copropriétaire en défaut d’acquitter ses charges communes. Il est à noter que le syndicat, par l’entremise de son gérant ou d’un administrateur, pourra engager cette action devant la Cour des petites créances, la compétence de cette cour étant maintenant de 7 000,00 $, si le nombre d’employés du syndicat n’excède pas cinq. Pour les cas de copropriétaires chroniquement délinquants, la publication d’une hypothèque légale contre son unité peut être une mesure efficace.  En effet, le syndicat des copropriétaires peut, en pareille circonstances, faire publier une hypothèque légale à l’encontre de la partie privative de tout copropriétaire qui, durant plus de trente (30) jours, fait défaut d’acquitter sa contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance.  Le syndicat de la copropriété pourrait même, s’il n’était pas remédié au défaut de paiement, faire publier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et, à l’expiration dudit préavis, instituer un recours visant la vente sous contrôle de justice de l’unité dudit copropriétaire en défaut. Enfin, il y a lieu de noter que tout copropriétaire qui n’a pas acquitté sa quote-part aux charges communes depuis plus de trois mois, est privé de son droit de vote en assemblée des copropriétaires. Le présent exposé ne se veut pas limitatif et il est recommandé de recourir aux services d’un avocat qui conseillera les membres du conseil d’administration sur les options à retenir pour assurer la protection des droits du syndicat.

Hypothèque légale de la construction

Question :

Le promoteur de notre copropriété a fait faillite, laissant certains entrepreneurs ayant participé à la construction de l’immeuble impayés.  Ces derniers ont inscrit des hypothèques légales sur la copropriété aux fins de garantir le paiement de leurs factures.  Comment leurs factures sont-elles réparties entre les copropriétaires et que risque-t-on si on ne paie pas?

Réponse :

L’article 1051 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prescrit de facto que l’hypothèque légale de construction inscrite en regard à des travaux exécutés sur l’ensemble de l’immeuble se divise entre les fractions, suivant la valeur relative de chacune d’elles ou suivant toute autre proportion prévue. Dans ces circonstances, chacun des copropriétaires de l’immeuble en cause peut être tenu responsable, en proportion de la valeur relative de leurs fractions, de sa part dans le paiement de cette hypothèque légale.  Chacun de ceux-ci peut ainsi faire radier l’hypothèque légale inscrite sur sa fraction après avoir versé sa part de la charge au détenteur de l’hypothèque légale. Ainsi, devant le refus ou la contestation des copropriétaires intéressés, le titulaire de l’hypothèque légale pourra exercer son recours contre chacun des copropriétaires de l’immeuble, jusqu’à concurrence de la quote-part attribuée à leurs fractions.  Si un jugement favorable est rendu en faveur du titulaire de l’hypothèque légale, ce dernier pourrait soit requérir la vente en justice de l’unité ou même prendre en paiement ladite unité, dépossédant ainsi le propriétaire de son droit de propriété sur son unité (partie privative). Cependant, les hypothèques légales et leur publication sont assujetties à des règles strictes.  Un copropriétaire devrait toujours, dans une telle situation, consulter un avocat.

Parties privatives - Créancier hypothécaire

Question :

Lorsque le Syndicat, par l’entremise de son procureur, fait parvenir une mise en demeure à un copropriétaire, est-il tenu d’en faire parvenir une copie conforme au créancier hypothécaire du copropriétaire, afin de le mettre au courant de la situation?

Réponse :

Non, sauf si la déclaration de copropriété le prévoit spécifiquement.  En effet, bien que cela soit peu fréquent, certaines déclarations de copropriété comportent une clause à l’effet qu’en cas de défaut par un copropriétaire d’acquitter les charges communes ou de respecter la déclaration de copropriété, le syndicat est tenu de dénoncer au créancier hypothécaire concerné cet état de fait.  Il s’agit dès lors du seul cas où le syndicat se devrait d’agir.  À défaut d’une telle obligation prévue dans la déclaration de copropriété et advenant l’envoi par le syndicat d’une telle mise en demeure, ledit créancier hypothécaire pourrait menacer le copropriétaire délinquant de recours judiciaires ou, dans le pire des cas, aller même jusqu’à rappeler son prêt hypothécaire.  Devant une telle situation, le copropriétaire visé pourrait alléguer que le Syndicat a agi abusivement, qu’il a entaché sa réputation auprès de son prêteur, ce qui pourrait exposer le Syndicat à un recours en dommages par ledit copropriétaire. Enfin, il y a lieu de noter que tout copropriétaire qui n’a pas acquitté sa quote-part aux charges communes depuis plus de trois mois, est privé de son droit de vote en assemblée des copropriétaires. Le présent exposé ne se veut pas limitatif et il est recommandé de recourir aux services d’un avocat qui conseillera les membres du conseil d’administration sur les options à retenir pour assurer la protection des droits du syndicat.

Parties privatives - Définition

Question :

En quoi consiste une partie privative et quels sont mes droits sur celle-ci ?

Réponse :

Les parties privatives sont les sections de l’immeuble sur lesquelles les copropriétaires ont un droit de propriété exclusif et qui sont matériellement identifiables.  Il s’agit habituellement d’une partie de l’immeuble, comme un appartement, un espace de stationnement ou une partie de terrain comme c’est le cas, souvent, pour les maisons jumelées.  Chacune des parties privatives possède sa propre désignation cadastrale.

Recours - Copropriétaire délinquant

Question :

Que faire lorsqu’un copropriétaire n’observe pas le règlement d’immeuble (et forcément la déclaration de copropriété régissant l’immeuble) et défie malicieusement l’autorité des administrateurs?

Réponse :

Nous présumons ici que le conseil d’administration de votre Syndicat est apte à démontrer qu’il a agi selon les exigences de la bonne foi et avec prudence et diligence, et qu’il a fait tout ce qui est raisonnable pour assurer le rappel à l’ordre du copropriétaire fautif.  Le conseil d’administration aura pris soin aussi de communiquer par écrit avec le copropriétaire en question, afin de lui demander de respecter ses obligations.  Un dossier décrivant les événements reprochés bien documenté aura été préparé. Si, malgré tous les efforts et avis écrits, le copropriétaire fautif persiste à ne pas vouloir s’acquitter de ses obligations et de respecter une ou plusieurs dispositions de la déclaration de copropriété, le conseil d’administration du syndicat devra alors consulter un avocat expérimenté en copropriété. Ce dernier transmettra une lettre de mise en demeure au copropriétaire délinquant, lui demandant d’adopter, en toutes circonstances, une attitude courtoise et respectueuse envers tous et chacun des membres du conseil d’administration du syndicat et ce, en tout temps, et lui enjoignant de respecter et de faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et du Code civil du Québec (C.c.Q.) par tout occupant de son unité. Tout copropriétaire doit se rappeler que la vie en copropriété comporte ses avantages et ses inconvénients, et que s’il est insatisfait des gestes posés par les membres du conseil d’administration du Syndicat des copropriétaires, le copropriétaire aura le loisir d’exercer son droit de vote quant à l’élection des membres du conseil d’administration du Syndicat lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, dans le cadre normal de tout processus démocratique, mais qu’il n’en demeure pas moins qu’il doit respecter et se conformer en tout temps à la déclaration de copropriété. Enfin, l’article 1080 C.c.Q. stipule que lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.  Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile relatives à la vente du bien d’autrui.  Il va de soi que ce recours en injonction n’est utilisé que dans les cas extrêmes, lorsqu’il n’y a pas d’autres moyens à la disposition du syndicat pour faire respecter la déclaration de copropriété. Les membres du conseil d’administration ne doivent pas s’esquiver et simplement laisser passer.  Une contravention à la déclaration, quelle qu’elle soit, doit être réprimée, car autrement, il pourrait y avoir une multitude de contraventions minimes et il en résulterait un tout invivable.

Troubles de voisinage - Barbecue

Question :

La cuisson par barbecue est permise sur les balcons de nos appartements.  Par contre, les odeurs et la fumée provenant du barbecue de mon voisin sont si fortes qu’elles m’empêchent de me servir de mon balcon et m’obligent à fermer ma porte-patio et mes fenêtres.  Ai-je des droits à faire valoir?

Réponse :

Les droits et obligations des copropriétaires ne se limitent pas strictement à ce qui se retrouve dans la déclaration de copropriété.  Les relations entre voisins dans une copropriété sont aussi soumises au respect des règles usuelles en matière de bon voisinage, dont celle de ne pas dépasser les « inconvénients normaux » auxquels on doit s’attendre lorsque l’on vit dans une copropriété où il est permis de cuisiner sur les balcons.  De plus, l’article 1063 du Code civil du Québec (C.c.Q.) stipule que chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires.  Ainsi, des inconvénients excessifs, comme celui vous empêchant de vous servir de votre balcon et vous obligeant à fermer portes et fenêtres, ne devraient pas être tolérés, puisque anormaux. En effet, une telle situation peut constituer une contravention au devoir de votre voisin d’exercer ses droits en toute bonne foi et l’expose à un recours en dommages, tant de votre part que des autres copropriétaires qui subiraient un même préjudice.