Copropriétés québecoises et françaises: il y a péril

Copropriétés québecoises et françaises: il y a péril en la demeure!


Par François G. Cellier

Symbole d’une richesse patrimoniale émergente dans le domaine de l’immobilier, le mode de vie en copropriété est dominant en Europe, et il prend de plus en plus de place au Québec. Mais si rien n’est fait pour corriger une situation devenue précaire, tant chez nous que de l’autre côté de l’Atlantique, « plusieurs copropriétaires risquent de vivre certaines difficultés ».

C’est ce qu’affirment sans ambages Mes Yves Joli-Coeur, avocat montréalais expérimenté en droit de la copropriété, et Olivier Brane, avocat spécialisé en droit de la copropriété à Paris, dans un ouvrage intitulé Les copropriétés en difficulté, Constats et solutions, France-Québec.

Coauteurs de ce livre, les deux hommes y comparent la copropriété québécoise et française. Ils s’évertuent aussi à identifier les nombreuses dérives au sein de ce mode d’habitation, tout en préconisant des solutions de rechange pour y faire face. Il y a péril en la demeure, certes, mais le drame appréhendé peut encore être évité.

 

UNE SITUATION BIEN RÉELLE


Imaginons, un instant, des immeubles dont la mécanique des ascenseurs fait défaut, et où des fenêtre d’appartements sont fracassées. Ces histoires d’horreur ne relèvent pas de la fabulation, elles existent, et il n’est pas rare d’en constater l’ampleur dans certaines banlieues françaises. Les agglomérations de Clichy-sous-Bois et Montfermeil, où se trouvent les copropriétés dénommées La Forestière et Les Bosquets, représentent, à cet effet, un cas de figure pathétique en matière de copropriétés en difficulté.

En fait, elles accueillent sur leur territoire deux des dix copropriétés définies, sur le plan national, comme « sites prioritaires » à prendre en charge par l’État français. Que s’est-il passé? Des sociétés promotrices, qui n’ont pu rencontrer leurs objectifs de vente, se sont retrouvées dans un pétrin inextricable. Raisons : le projet avorté de la construction d’une autoroute et l’enclavement des agglomérations, lesquelles sont situées à l’écart des grandes infrastructures routières et des réseaux de transports en commun régionaux.

À cela se sont ajoutées des malfaçons de construction, par exemple, une mauvaise étanchéité des façades et un dysfonctionnement des ascenseurs, ainsi que de lourdes charges dues à l’aménagement de vastes stationnements souterrains et d’espaces verts. Également, la précarité financière des occupants, combinée à une paralysie administrative des copropriétés, ont contribué à leur détérioration.

LE CONSTAT QUÉBÉCOIS


Ici comme ailleurs, les conséquences d’un tel laisser-aller pourraient également être lourdes à porter. Au Québec, rappelle Me Joli-Coeur, « plusieurs immeubles en copropriété font face à des dépenses totalisant plusieurs millions de dollars, mais certains propriétaires auront probablement de la difficulté à en défrayer les coûts ».

Un tel constat pourrait frapper de plein fouet de nombreux copropriétaires, et ce faisant, provoquer une érosion du tissu social urbain. Mais au coeur de la tourmente se profilent des pistes de solution. À la lumière de négligences parfois irréversibles au chapitre de l’entretien des immeubles, et du sens du « devoir » ténu de certains copropriétaires, il y a urgence de légiférer. Si rien n’est fait, la population pourrait perdre confiance en ce mode d’habitation.

Entre autres initiatives, le législateur du Québec pourrait, notamment, « améliorer le contrôle de la qualité lors de la construction des bâtiments en copropriété, renforcer le statut et la place des gestionnaires d’immeubles en copropriété, et instaurer un fonds de secours pour propriétaires d’unités aux prises avec une insolvabilité », indique Me Joli- Coeur.

À l’heure actuelle, les copropriétaires ne sont pas suffisamment impliqués dans leur immeuble. Ils adoptent plus souvent qu’autrement l’attitude de locataires qui paient des frais mensuels, en oubliant qu’en fait, ils sont les propriétaires des lieux. Conséquences : un taux d’absentéisme élevé lors des assemblées annuelles, et une difficulté de trouver des candidats compétents au poste d’administrateur, capables d’administrer un immeuble de manière responsable. Il en résulte la mauvaise gestion de nombreux édifices, leur dépérissement accéléré et une détérioration évidente de la vie en copropriété. Cette situation ne saurait perdurer, faute de quoi, l’avenir prometteur de ce secteur d’activité risque d’en être affecté. À nous de faire en sorte qu’il en soit autrement.

L’ouvrage Les copropriétés en difficulté, Constats et solutions, France-Québec sera officiellement lancé lors du Salon de la Copropriété du Québec, et du Salon de la Copropriété et de Gestions de Biens de Paris. Ces deux événements se tiendront respectivement au Palais des congrès de Montréal, les 19, 20 et 21 octobre, et à Paris Expo, Porte de Versailles, du 24 au 26 octobre.

 

Montréal, le 16 mars 2009