Le fiduciaire, à qui se fier?

Automne 2011 - Vol.12, No.2

02/10/2011
Le fiduciaire, à qui se fier?

Lorsqu’un sinistre survient dans votre immeuble, celui-ci est susceptible d’être couvert par l’assurance qu’est tenu de souscrire le syndicat (art. 1073 du Code civil du Québec). Après examen du dossier et expertise, l’assureur, s’il estime que les garanties du contrat sont applicables, versera l’indemnité directement à l’assuré, soit le syndicat, représenté par son conseil d’administration.


Toutefois, le législateur a prévu une exception. En effet, l’article 1075 du Code civil du Québec indique qu’en cas de perte importante, l’indemnité due au syndicat est versée à un fiduciaire d’assurance dont la désignation est obligatoire. Le fiduciaire d’assurance a pour fonction de recevoir l’indemnité d’assurance et de la remettre aux contractants, au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Il doit également, de manière générale, s’assurer que cette indemnité est correctement utilisée, c’est-à-dire pour « la réparation ou la reconstruction de l’immeuble», à moins qu’il ne soit décidé de mettre fin à la copropriété. Il doit verser les sommes destinées à la reconstruction directement aux professionnels du bâtiment et entrepreneurs en construction plutôt qu’au syndicat et ce, progressivement, à chaque étape de la reconstruction. Le fiduciaire doit également vérifier que les personnes engagées pour la reconstruction sont dûment qualifiées, qu’elles possèdent une assurance responsabilité civile ainsi que des licences en bonne et due forme et qu’un architecte ou un ingénieur les supervise, le cas échéant. De manière générale, le fiduciaire doit prendre toutes les mesures nécessaires pour s’assurer que les sommes remises servent effectivement à la réparation.


Le fiduciaire doit donc gérer des sommes importantes de manière prudente et diligente. À défaut, les conséquences résultant de l’administration déficiente d’un fiduciaire pourraient être graves pour les copropriétaires. En effet, dès qu’il a transmis l’indemnité d’assurance au fiduciaire désigné, l’assureur est dégagé de toute responsabilité en cas d’utilisation inefficace de ladite indemnité, voire en cas de détournement de celle-ci. Dans un tel cas, les copropriétaires n’auraient donc de recours que contre le fiduciaire, lequel pourrait très bien ne pas être solvable, ni même assuré. Le syndicat et les copropriétaires pourraient être aux prises avec des vices après la reconstruction ou voir leur immeuble grevé d’une ou de plusieurs hypothèques légales de la construction, recours dont disposent les constructeurs impayés aux termes de la loi.


Le syndicat doit faire le bon choix au moment de la désignation de son fiduciaire d’assurance. Or, dans l’état actuel de notre législation, les conditions requises pour exercer cette mission sont peu nombreuses et des personnes non qualifiées peuvent « s’improviser » fiduciaires. Le fiduciaire d’assurance doit avoir une bonne connaissance du droit de la copropriété et être indépendant face aux parties impliquées. Il est souhaitable qu’il soit membre d’un ordre professionnel imposant la souscription d’une assurance responsabilité civile et disposant d’un fonds d’indemnisation. Le fiduciaire d’assurance a, par ailleurs, droit à une juste rémunération pour le travail qu’il accomplit. Certains organismes proposent un service de fiduciaire gratuit. En réalité, il n’est gratuit qu’au moment de la nomination du fiduciaire et une rémunération peut être exigée dès que ce dernier agit en cas de sinistre. Donc, gare aux annonces trompeuses!