ABC de la procédure pour l'installation d'un solarium

Automne 2011 - Vol.12, No.2

02/10/2011
ABC de la procédure pour l'installation d'un solarium

Les serres d’agrément, communément appelées « solariums», sont de plus en plus populaires au Québec, car elles permettent de bénéficier d’une ambiance tropicale tout au long de l’année. Cet engouement ne laisse pas indifférents les copropriétaires qui désirent utiliser autrement leurs balcons ou toits-terrasses. Or, certaines précautions s’imposent. En effet, l’installation d’une serre d’agrément peut avoir un impact sur les parties communes et ultimement des incidences sur l’uniformité architecturale de l’immeuble. Sans oublier que le copropriétaire doit respecter le règlement de l’immeuble et ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Étape 1 De façon préliminaire, il importe de déterminer le statut juridique de l’emplacement où sera installée la serre d’agrément. S’agit-il d’une partie privative ou d’une partie commune? Une étude approfondie de la déclaration de copropriété permettra d’effectuer cette qualification. Dans la majorité des cas, les balcons et toits-terrasses sont des parties communes à usage restreint. Maintenant, attardons-nous aux autres étapes. Étape 2 Comme le précise la Régie du bâtiment du Québec, l’ajout d’un solarium à un immeuble est considéré comme une partie intégrante du bâtiment. Dans ces circonstances, les plans et devis d’une telle construction devront être conformes au Code de construction du Québec. Étant donné que ces travaux peuvent avoir un impact sur l’uniformité architecturale de l’immeuble, il est conseillé de requérir les services d’un architecte pour obtenir son opinion en cette matière. Un copropriétaire avisé devra également s’assurer que l’entrepreneur général ou spécialisé qui procédera aux travaux détient une licence de la Régie du bâtiment, qu’il possède une police d’assurance responsabilité civile adéquate et que les autorités municipales compétentes ont donné les autorisations préalables pour procéder aux travaux. Étape 3 Par la suite, le copropriétaire devra présenter son projet aux membres du conseil d’administration et solliciter leur appui, même si le fait d’autoriser ou non ces travaux ne relève pas de leur pouvoir. Le copropriétaire expliquera alors qu’il a à coeur les intérêts de la copropriété et que les coûts de la construction, de l’entretien et du remplacement de la serre d’agrément seront entièrement assumés par lui-même et ses ayants cause, c’est-à-dire les copropriétaires subséquents de sa fraction ou ses héritiers. Étape 4 Le copropriétaire devra subséquemment obtenir l’aval des autres copropriétaires dans le cadre d’une assemblée annuelle ou spéciale où la demande d’installation de la serre d’agrément aura été inscrite à l’ordre du jour. Ainsi, l’article 1097 du Code civil du Québec indique que tous travaux de transformation des parties communes nécessitent l’approbation de la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires. De plus, le second alinéa du même article précise que la répartition des coûts liés à de tels travaux de transformation doit être déterminée par l’assemblée. En présumant que le résultat du vote de l’assemblée soit favorable, il sera ensuite nécessaire de préparer des résolutions qui approuvent les travaux et qui imputent les frais au copropriétaire concerné. Étape 5 Enfin, puisque la réalisation du projet de construction d’un solarium nécessite un amendement à la déclaration de copropriété, le copropriétaire devra s’entendre à ce sujet avec le conseil d’administration, puis acquitter les frais juridiques liés au travail du notaire qui rédigera l’acte de modification et le recevra. L’amendement devra préciser que la serre d’agrément sera à l’usage exclusif du copropriétaire et de ses ayants cause, à charge pour lui et pour eux d’en assumer les frais d’entretien et de remplacement. Nous pouvons donc constater que l’installation d’une serre d’agrément sur un toit-terrasse ou un balcon est certainement possible pour les copropriétaires intéressés à bénéficier de ses avantages. Toutefois, un copropriétaire prudent s’assurera de la légalité de cet aménagement, c’est-à-dire en vue de respecter la déclaration de copropriété et sans qu’il n’en découle un préjudice pour l’ensemble des autres copropriétaires de l’immeuble. D’autre part, si la terrasse d’agrément modifie la destination de l’immeuble, sa mise en place sera soumise à une procédure similaire (voir les étapes 1, 2, 3 et 5 expliquées précédemment),mais l’approbation par les copropriétaires réunis en assemblée sera plus exigeante, suivant les prescriptions de l’article 1098 du Code civil du Québec. En effet, il est possible que l’aménagement d’une serre d’agrément porte atteinte à la destination de l’immeuble. Ceci signifie que l’uniformité architecturale de l’immeuble, la vocation résidentielle ou commerciale de celui-ci ou son profil économique pourraient être mis en péril par ce type d’aménagement. Chaque cas étant un cas d’espèce, il est alors conseillé de consulter un professionnel du droit. Dans un tel cas, les copropriétaires doivent se prononcer suivant un vote à la double majorité, c’est-à-dire que les trois quarts des copropriétaires, présents ou représentés à l’assemblée, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires doivent voter en faveur du projet pour qu’il soit approuvé. Dans l’éventualité où la serre d’agrément puisse être installée dans une partie privative, la procédure serait beaucoup plus simple. Il est en effet habituel que les déclarations de copropriété contiennent une disposition suivant laquelle le copropriétaire doit soumettre les plans des modifications à sa partie privative aux administrateurs avant le début des travaux. Cependant, les administrateurs ne peuvent refuser les travaux de transformation des parties privatives sans motif valable. Constituent de tels motifs l’accroissement démesuré du risque assurable, le fait que les travaux envisagés soient de nature à endommager une autre partie privative ou commune, ou le fait que les travaux diminuent la valeur du bâtiment ou celle d’une autre partie privative. En conclusion, le présent texte traite des principales étapes afin de mener à bien un projet d’installation d’une serre d’agrément en matière de copropriété divise. Toutefois, chaque situation étant particulière, il pourrait s’avérer nécessaire de procéder à des adaptations selon les dispositions spécifiques contenues dans la déclaration de copropriété et dans le règlement de l’immeuble.